关于印发《物业承接查验办法》的通知
住房和城乡建设部
关于印发《物业承接查验办法》的通知
建房[2010]165号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：
为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年十月十四日
物业承接查验办法
第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市公共机构节能管理办法的通知
福建省厦门市人民政府办公厅
厦门市人民政府办公厅关于印发厦门市公共机构节能管理办法的通知
厦府办〔2009〕318号
各区人民政府，市直各委、办、局：
《厦门市公共机构节能管理办法》已经第88次市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市人民政府办公厅
二OO九年十二月二十二日
（此件主动公开）
厦门市公共机构节能管理办法
第一条 为了推动本市公共机构节能，提高能源利用效率，降低行政运行成本，充分发挥公共机构在全社会节能中的率先垂范作用，根据《中华人民共和国节约能源法》、《公共机构节能条例》和《厦门市节约能源条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称公共机构，是指本市全部或部分使用财政性资金的国家机关、事业单位、团体组织。
第三条 市机关事务管理机构在市人民政府节能主管部门的指导下，负责推进、指导、协调、监督全市公共机构节能工作。
区人民政府机关事务管理机构在区人民政府节能主管部门的指导下，负责本级公共机构节能监督管理工作，并指导和监督下一级公共机构节能工作。
市、区教育、科技、文化、卫生、体育等系统各级主管部门分别在同级机关事务管理机构的指导下，开展本级系统内的公共机构节能工作。
第四条 市、区人民政府机关事务管理机构，应当设置公共机构节能工作岗位,建立健全节能组织管理体系，加强组织领导。市机关事务管理机构应当会同有关部门，根据本市产业结构优化升级和经济社会全面协调可持续发展的规划以及节能规划，制定全市公共机构节能中长期规划和本级公共机构节能规划。
区人民政府机关事务管理机构应当根据全市公共机构节能中长期规划，结合实际，会同有关部门制定本级公共机构节能规划，并按年度将规划确定的节能目标和指标分解落实到本级公共机构和所管辖镇（街道）公共机构。
第五条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门,开展公共机构节能宣传、教育和培训，普及节能科学知识,提高依法节能意识、全员节能意识。
市机关事务管理机构会同市人民政府有关行政主管部门，建立全市公共机构能耗监测体系,利用政府网站定期公布公共机构能耗状况。
区人民政府机关事务管理机构，应当按照规定,统计、公布本级公共机构上一年度能耗状况,实施有效能耗监测，加强能耗数据分析，并报送上一级机关事务管理机构。
第六条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门，结合本级公共机构能源消耗综合水平和特点，制定能源消耗定额标准，财政部门根据能源消耗定额标准支出财政资金。
第七条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门,推进本级公共机构办公用房的权属登记统一管理，规划建设统一管理，调配使用统一管理，维修养护统一管理，专业物业统一管理,加强办公用房、办公设施设备等资源的集中整合。办公用房建设标准应按现行有关规定执行，分配、租赁或购置办公用房的标准参照办公用房建设及配置等有关标准执行，不得超标准建设、分配、租赁或购置办公用房。办公室设施设备按照现行有关规定配备和购置。提高利用效率，降低能源消耗,减少行政运行成本。
第八条 公共机构主要负责人对本单位节能工作全面负责。实行节能工作目标责任制和考核评价制度，并纳入效能考评体系,节能目标完成情况应当作为本单位、部门公共机构节能主要负责人考核评价的重要内容。
第九条 公共机构应当根据本级公共机构节能规划，结合本单位特点和上一年度用能状况，制定年度节能目标和实施方案，并报本级人民政府机关事务管理机构备案。
第十条 公共机构应当建立健全节能运行管理制度和用能系统操作规程，实行能源管理岗位责任制，开展节能宣传教育和岗位培训，重点用能系统、设备的操作岗位应当配备专业技术人员。
第十一条 公共机构应当建立能源消费计量制度，实行能源消费分户、分类、分项计量，并对能源消耗状况进行实时监测。能源消耗计量器具应当依法检定合格, 能源消耗计量与监测体系的工程建设项目应当按照国家、省和本市有关规定、标准及技术要求进行设计、施工、验收和运行管理。
第十二条 公共机构应当建立能源消费统计台账，指定专人负责能源消费统计，如实记录能源消费计量原始数据，加强数据分析，提高能源消费监测水平。按照《关于开展全国公共机构能源资源消耗统计工作的通知》（国管房地〔2009〕3号）精神和《关于印发福建省公共机构能源资源消耗统计制度的通知》（闽政管综〔2009〕181号）的规定和要求,逐级汇总编报能源资源消耗统计数据。厦门市机关事务管理机构为二级能耗统计管理机构，执行年报和季报制度，年报于次年4月25日之前，季报于每季度第一个月25日之前，分别汇总向省一级能耗统计管理机构报送。市直机关、各区人民政府机关事务管理机构为三级能耗统计管理机构，执行季报制度，每季度第一个月20日之前汇总向二级能耗统计管理机构报送。从2009年开始，三级以下的直属用能单位，执行能耗“月台账”报送。各级能耗管理机构以在线网络编报的形式报送。
涉密单位采取政务网（内网）站或纸质报表等方式，将本单位能耗状况逐级报送上级主管部门。
第十三条 公共机构应当建立节能联络员工作制度，指定专人任节能联络员，负责收集、整理、传递本单位节能工作信息，协调督促按时报送能源资源消费统计情况，分析能耗数据和反馈节能工作动态，提出推进本单位节能工作的意见和建议。节能联络员应当接受节能业务培训。
第十四条 公共机构应当建立节能工作报告制度。各级公共机构用能管理机构应当每年逐级上报,落实年度节能工作,完成节能目标、指标情况和能源资源消耗统计、消费状况等。年度超出能耗指标的，应向上级提供一份超标情况的说明报告。
第十五条 公共机构与物业服务公司订立物业服务合同时,应当载明节能管理的目标和要求；采取具体措施，落实节能管理目标，并将节能目标完成情况，作为对物业服务公司服务质量评价的重要指标。
第十六条 公共机构应当加强本单位用能系统和设备的维护保养、运行调节、巡视检查、推行低成本、无成本节能措施，加强用能管理:
（一）变配电、电梯等特种设备管理，应当建立年检和巡检登记制度，减少无功能耗，确保用电设备正常运行；
（二）日常办公应当加强用电设备的管理，建立巡视检查制度，减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗；
（三）空调系统应当严格执行国家有关室内温度控制的规定，使用空调期间，关闭门窗，防止冷气泄漏，浪费能源，季节交换期间，少用空调，充分利用自然通风节能，改进运行管理，加强巡查和维护保养；
（四）电梯应当实行智能化控制，合理设置，办公场所三楼（含三楼）停开乘客电梯，非高峰时段减少运行台数，高层分段运行，短距离上下楼层不乘电梯，下班后和节假日控制使用电梯台数和频率，加强运行调节和维护保养；
（五）景观、路灯、楼宇照明系统，应当使用高效节能照明灯具，优化照明系统设计，改进电路控制方式，推广应用智能化调控装置，楼宇照明系统应当充分利用自然采光节能，加强照明系统的维护保养和巡查；
（六）设备机房、食堂、开水间等部位的用能设备设施应当实行重点监测，科学管理，采取有效措施降低能耗；
（七）加强供水设备设施的维护保养，防止“滴漏”和“跑冒”的现象发生；
（八）公共机构可以采用合同能源管理方式，减少行政运行投资，加强节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。
第十七条 公共机构应当按照节约型机关建设的要求，积极推进电子政务，加强内部信息化、网络化建设，推行无纸化办公，合理控制会议数量与规模，健全完善电视电话会议、网络视频会议等系统，提高工作效率，减少、制止能源浪费。
第十八条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门制定本级公共机构新建建筑和既有建筑节能改造设计，并组织实施。
公共机构新建建筑和既有建筑维修改造应当严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准，优先选用国家、省、市节能名目录和节能效果显著的新工艺、新材料、新产品，安装和使用太阳能、地热能等可再生能源利用系统，逐步推进设计和建造超低能耗建筑和绿色建筑。
公共机构新建建筑和既有建筑改建、装修、加固等固定资产投资项目，应当进行节能评估、审查和投资效益分析，确立节能指标，并跟踪问效，对建筑节能目标和指标进行考核和综合评价。
第十九条 公共机构的公务车辆应当实行编制管理，严格控制车辆规模，按照标准配备，优先采购低能耗、低污染、清洁能源的车辆，并严格执行车辆报废制度。
公共机构应当加强公务车辆的使用管理，全面实行“IC”卡定点加油、招投标车辆保险和定点维修制度，执行单车“公里、油耗、维修、安全、守纪”五公示制度。油耗用能单位执行月报，用能管理机构执行季报和年报制度。
公共机构应当积极推行公务用车服务社会化，鼓励工作人员利用公共交通工具、非机动交通工具出行。
市、区人民政府机关事务管理机构应当会同各有关部门加强公务车辆编制和使用管理，对公务车辆予以统筹安排，调剂使用。
第二十条 市、区人民政府机关事务管理机构，应当根据《公共机构节能条例》有关规定，由本级公共机构或委托有资质的节能评估、审查中介或服务机构，对本级公共机构用能单位实行分期、分批制定能源消耗定额标准和审计；能源审计为每2年开展一次,重点用能单位或超额使用能源的公共机构执行强制能源审计，并将能源审计结果向社会公示，实行社会监督。
第二十一条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门，加强对本级公共机构节能的监督检查。监督检查的内容包括：
（一）制定、落实年度节能目标和实施方案的情况；
（二）能源消费计量、监测、统计和报告的情况；
（三）建立节能管理规章制度的情况；
（四）设置能源管理岗位和落实能源管理岗位责任制的情况；
（五）用能系统和设备节能运行的情况；
（六）执行能源消耗定额标准和能源审计情况；
（七）实施公共机构建设项目的节能评估和审查情况；
（八）公务用车配备、使用和油耗情况；
（九）燃料消耗管理使用的情况；
对于节能规章制度不健全、严重超额使用能源消耗定额标准的公共机构，应当进行重点监督检查。公共机构应当配合节能监督检查，如实说明有关情况，提供能源资源消耗相关资料和数据，不得拒绝、隐瞒。
第二十二条 市、区人民政府机关事务管理机构应当履行《公共机构节能条例》赋予的职能，会同有关部门切实加强本级公共机构节能的监督管理，对违反《公共机构节能条例》“监督和保障”规定的，应当责令限期改正；逾期不改正的,予以通报, 通报未能及时整改的,由有关机关对公共机构负责人依法予以严肃查处。
第二十三条 公共机构违反规定超标准、超编制购置公务车辆或者拒不报废高耗能、高污染车辆的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予查处，并依照有关规定，对车辆采取收回、拍卖、责令退还等方式处理。
第二十四条 公共机构违反规定造成能源浪费的，由本级人民政府机关事务管理机构会同有关部门下达节能整改意见书，限期改正，公共机构应当及时落实。
第二十五条 市、区人民政府机关事务管理机构的工作人员在公共机构节能监督管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 市、区人民政府应当按照《厦门市节约能源条例》有关规定和要求，保障公共机构节能工作资金。各有关部门应当加强沟通协调与配合，合理规划节能资金用途,加强节能资金使用管理和监督，共同做好公共机构节能工作。
第二十七条 市、区人民政府机关事务管理机构应当会同有关部门，制定公共机构节能考核、评价办法，建立公共机构节能考核激励机制，并将考核、评价成绩列入单位年度绩效考评重要内容之一，不能完成年度节能目标任务的单位，不得评选先进单位。对在公共机构节能工作中做出显著成绩的单位和个人，按照有关规定予以表彰和奖励。
第二十八条 本办法自2009年12月22日起施行。
