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论揭开公司法人面纱制度/田永伟

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 16:03:48  浏览:8945   来源:法律资料网
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论揭开公司法人面纱制度

田永伟


[内容提要]第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订的《中华人民共和国公司法》实施已近一周年,其中诸如降低注册资本数额、证券内容剥离等若干修订的内容适应当前经济发展,为公司建立改制提供了有力的法律支持,顺应了。笔者认为,此次修订中,最为引人注目的要数引入了两大法系的揭开公司法人面纱、否认法人人格制度,这一制度的写入公司法,标志着我国公司立法已趋于完善。
关键词[法人 有限责任 股东]
自1988年《民法通则》引入法人概念以来,伴随着改革开放春风吹遍神州大地,中国的企业也如雨后春笋般设立起来,因法人一章内容规定的过于原则,缺少规范性的限定,各类投机风靡一时的“皮包公司”应运而生,这极大扰乱了经济秩序;1994年中华人民共和国第一部《公司法》出台,其中翔实地规定了有限责任公司和股份有限公司设立条件、内部机构的设置、股东未足额出资及出资后抽逃资金应当承担的责任等,但对于股东利用公司独立法人人格为依托,对债权人及公共利益造成损失承担责任的问题并未明确,为股东以公司之名实行利己之实提供了空间,使得公司安全交易及债权人无法保障。2006年《公司法》明确了此制度,下面就《公司法》中法人人格否认制度略作阐述。
一、 法人人格否认制度的概念
公司法人格否认制度诞生于美国的判例,英美法系国家将其称为“刺破公司面纱”(Piercing the Corporate Veil),大陆法系国家多采用“公司法人格否认”之说(Disregard of corporate personality)。我国延袭大陆法系说法,即公司法人人格否认说,“公司法人人格否认是指为阻止公司独立人格的滥用和保护公司债权人利益及社会公共利益,就具体法律关系中的特定事实,否认公司与其背后的股东各自独立的人格及股东的有限责任,责令公司的股东(包括自然人法人股东)对公司债权人或公共利益直接负责,以实现公平、正义目标之要求而设置的一种法律措施”①2006年1月1日生效的《中华人民共和国公司法》第二十条规定:“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程,依法行使股东权利,不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益,不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的,应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,逃避债务,严重损害公司债权人利益的,应当对公司债务承担连带责任。”
可以见得,无论是英美法系国家,大陆法系国家,或是我国的公司法,法人人格否认制度的内在涵义是指在公司、股东、第三人交融的法律关系中,对于股东以公司之名义行利己之行为,责任将不再囿于公司法人人格独立、责任有限的范畴,股东的不当行为侵害债权人或社会利益,直接由股东承担责任。
2006《公司法》颁布实施前,国务院行政法规和最高人民法院的司法解释曾经留有关于法人人格否认制度的印痕。
首先,1990年12月12日,国务院发布的《国务院关于在清理整顿公司中被撤并公司债权债务清理问题的通知》第四条第一款规定:“公司虽经工商行政管理机关登记注册,但实际上没有自有资金,或者实有资金与注册资金不符的(国家另有规定的除外),由直接批准开办公司的主管部门或者开办公司的申报单位、投资单位在注册资金范围内,对公司债务承担清偿责任。”第五条规定“注册资金是国家授予企业法人经营管理的财产或者企业法人自有财产的货币体现。各级机关和单位已向公司投入的资金一律不得抽回。公司的主管部门或开办单位如有抽逃、转移资金,隐匿财产逃避债务的,应将抽逃、转移的资金和隐匿的财产全部退回,偿还公司所欠债务。如有剩余的,凡是党政机关投资的,一律作为国有资产,由直接投资单位收回;属于集体企业投资的,应退回原投资单位。”
其次,1994年3月30日,最高人民法院回复广东省高级人民法院《关于企业开办的其他企业被撤消或者歇业后民事责任承担的批复》第一条第二项规定:“企业开办的其他企业已经领取了企业法人营业执照,其实际投入的自有资金虽与注册资金不符,但达到了《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第(七)项或者其他有关法规规定的数额,并且具备了企业法人其他条件的,应当认定其具备法人资格,以其财产独立承担民事责任。但如果该企业被撤销或者歇业后,其财产不足以清偿债务的,开办企业应当在该企业实际投入的自有资金与注册资金差额范围内承担民事责任。”,第三项规定“企业开办的其他企业虽然领取了企业法人营业执照,但实际没有投入自有资金,或者投入的自有资金达不到《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第十五条第(七)项或其他有关法规规定的数额,或者不具备企业法人其他条件的,应当认定其不具备法人资格,其民事责任由开办该企业的企业法人承担。”
再次, 2003年2月3日起实施,由最高人民法院下发的《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第35条规定“以收购方式实现对企业控股的,被控股企业的债务,仍由其自行承担。但因控股企业抽逃资金、逃避债务,致被控股企业无力偿还债务的,被控股企业的债务则由控股企业承担。”
几个法律性文件,虽然适用范围较为狭隘,都是针对特定环境下特定的情形而言,但总体上来说都或多或少地涵盖了否认公司法人人格制度的内涵,这对于法人人格写入公司立法无疑起到积极的推动作用。
二、法人人格否认制度中的股东行为
股东有滥用职权的行为。股东作为公司设立的出资人,滥用职权以公司成立为必要条件,法人人格否认制度,目的是使股东从有限责任或股份有限公司的背后呈现出来,还债权人或社会公众以侵权人本来面目。若公司未登记成立,便以公司名义进行经营,此行为并非法人人格否认制度所限定,合同相对人因此受到损害的,可以依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第49条的规定“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动,或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动,或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的,以直接责任人为当事人。”通过民事诉讼的方式主张权益。工商机关则以有违《无照经营查处取缔办法》对行为人进行处罚。
按照《公司法》第二十条的内容,可以剖析股东可能有以下几类行为符合否认法人人格制度:
首先,成立公司之时,股东未履行出资义务或者履行出资义务后抽逃出资的。资本确定、资本维持、资本不变三大原则是贯穿于公司设立运作、运行的一条主线,也是相对人与公司发生交易参考的主要依据和信赖内容。股东未全额出资或出资后抽逃出资的行为,将大大降低公司承担风险的能力,公司注册资本、净资产额、资产负债额等成为表上文字,在实际中没有任何参考意义,进而使与之交易的债权人处于极其不利的地位,交易发生后,利益受损则在情理之中。
其次,公司成立之后运营过程中,股东利用公司独立人格,以公司之名行股东个人利益之时,对公司的造成损失及影响再所不问的行为。股东交付注册资本后,该笔资金的所有权发生转移,由股东个人转为公司所有,公司在运营过程中,依据股东投入资金的多少或依公司章程的约定分配利润承担风险。而股东尤其是掌控股份数额较大的股东,则往往利用在公司的绝对地位,偷换公司概念,借公司独立人格外衣,以公司的名义与相对人进行交易,自己享受利润,公司承担风险。
股东的行为致使债权人利益严重损害时,应与公司共同对债权人承担连带责任,这极大地保障了债权人合法权益。
三、法人人格否认制度的适用条件
从该制度本身看,是针对公司幕后股东滥用职权损害债权人或社会公共利益而设定,结合《公司法》第二十条规定,其应符合下列构成要件:
首先,公司股东应有法律、章程禁止之行为;诸如违反法律、法规或者公司规章之行为,该行为对正常交易秩序具有明显的危害性,对诚实信用原则具有极大的挑战性;
其次,公司股东之行为造成了一定的损害结果;结果以“严重”为前提,“严重”程序衡量标准,需要结合行为股东主观恶性、对债权人造成的损害后果等因素综合考虑,这为法官审理此类案件,增加了一定的难度;
再次,行为与结果有因果关系,即股东之行为与债权人受害结果之间有着必然的因果关系,而非或然偶然;
最后,股东行为时过错为故意,过错即行为人违法时的主观心理状态,“故意是指行为人预见自己行为的结果,仍然希望其发生或放任其发生的心理状态”。②就行为股东而言,主观上为故意更为切合实际,以获利之结果出现为目的。
综上所述,无论是设立公司之初的行为,还是公司运营之际的举动,股东追求个人利益的初衷是一致的,在此主观意愿的支配下,以签订合同等种种情形欺骗债权人,用公司独立法人人格为幌子,使债权人陷于被动。
否认法人人格制度写入公司法,对于保障债权人利益,维系正常经济交易秩序,促进经济持续、快速、健康发展,起到积极的推动作用。

注释与参考文献
[1]江平、李国光主编《最新公司法培训教程》,人民法院出版社,2006年版,第48页;
[2] 佟柔主编:《民法原理》,法律出版社,1986年版,第243页。

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诱惑侦查初探
——刑事诉讼法理角度的思考
吴丹红*
(中南财经政法大学,湖北武汉,430074)

[内容摘要] 诱惑侦查,是犯罪侦查中一种特殊的侦查方式,但对其合法性存在争议。本文针对实践中两类诱惑侦查的特征和法律性质,从法理角度划清了诱惑侦查的合法与非法的界限,着重剖析了“犯意诱发型”诱惑侦查的违法性危害及法律后果。
[关键词] 诱惑侦查 犯意诱发型 提供机会型

随着社会的发展,犯罪案件日益复杂化,出现了一些无被害人的犯罪,如贩毒、行贿、组织卖淫、伪造货币等。由于其具有隐蔽性和组织性,给侦查活动带来了很大的困难,于是产生了各种特殊的侦查方法。诱惑侦查,就是被实践证明为查获此类犯罪的行之有效措施之一。
所谓“诱惑侦查”,或称“诱饵侦查”,是指侦查人员在掌握了一定的犯罪线索而又没有足够证据时,亲自或者使用民间侦查合作者创造情境,诱使犯罪嫌疑人实施犯罪行为,然后当场将其抓获进行证据收集。这种侦查手段的优势在于,由于事先设置了诱饵,整个犯罪过程都在侦查机关的严密监控下,犯罪嫌疑人很难毁证、匿赃、逃脱,也难以翻供翻证,所以案子破得干脆利落,富有效率,因此对于侦破一些较难获取证据的案件是极其有效的。因此,诱惑侦查即使在法制发达的西方国家的刑事侦查中也并不少见;在我国,由于打击犯罪的需要,诱惑侦查在各种刑事案件的侦查中也越来越受到青睐。然而,对此法律上并无相应规制,因此,诱惑侦查的合法性不得不打上一个问号。

一、诱惑侦查的基本类型
诱惑侦查的一般做法是,警察或警察雇用的原犯罪集团的成员,扮作犯罪者,根据已掌握的线索接触嫌疑犯,伪装要卖毒品、宿娼或行贿,而在对方同意并开始交易时立即将嫌疑人逮捕。引蛇出洞,诱以利益,后发制人——从侦查技巧上分析,这无疑侦破疑难案件的成功方案。然而,如果某人并不吸毒或以戒毒,但扮成毒品贩子的警察却一再向他推销或者怂恿贩毒,使他决定试一试。如果因此而将这个人逮捕,则我们显然会感到这是不公平的。那么,我们如何从法律角度来判断这种诱惑侦查是不公平或者违法呢?
其实,归纳实践中采用的诱惑侦查,基本上有两种类型。第一种类型是,诱惑者促使被诱惑者产生犯罪意图并实施犯罪,我们称之为“犯意诱发型”的诱惑侦查。这种诱惑侦查的主要特征是,被诱惑者原本是没有犯罪意图的,他只是被侦查者认为是嫌疑人;而诱惑者采取了“主动行为”或“积极行为”,致使被诱惑者在强烈的诱惑下实施了犯罪行为。这种方法在美国曾经广为采用,并为法律所允许,直到后来有人对此提出了质疑,认为警察设置的圈套实际上是在“引诱”原本清白的人进行犯罪活动,因此违反了宪法修正案第四条,构成非法搜查。[1]对于圈套(entrapment)的确切定义尽管仍存在争议,但普遍认为它应包含这样一种情形,即“侦查机关在本来并无犯罪倾向的无罪者(innocent person)心里植入(implant)犯罪意图,诱使其实施犯罪行为,然后使他们受到追诉。”[2]所以美国的所谓“警察圈套”(police entrapment)实际上就是我们所说的“犯罪诱发型”诱惑侦查。例如,在某重大案件的审理过程中,侦查人员化装成刑事被告人的亲友,向审理该案的法官行贿,并一再表示无论事成与否决不声张,保证没人知道等,待法官经不住反复劝诱而收下贿赂时,再以贿赂罪追究法官的刑事责任。在这类诱惑侦查中,侦查机关无异在诱使或者鼓励无罪的人犯罪,所以应当属于非法的侦查行为。现实中许多国家也是对“犯意诱发型”的诱惑侦查是持否定态度的。
第二种类型是,诱惑者为已具备犯意的被诱惑者提供机会,我们称之为“提供机会型”的诱惑侦查。这种诱惑侦查的特征是,被诱惑者本来已产生了犯罪意图,甚至已有犯罪行为,诱惑者仅仅是提供了一种有利于其犯罪实施的特定条件和机会,相对来说,侦查机关的行为是被动的、消极的,往往是守株待兔地等待犯罪人现身或犯罪团伙暴露,所以并不存在诱发无罪者犯罪的倾向。例如,警方得知有一抢劫团伙欲在某银行运钞途中行动,遂把作了记号的大量现金用运钞车招摇过市运往银行,暗中布下严密的控制,待犯罪分子全面行动之时将其一网打尽。在这个案例中,犯罪嫌疑人实施犯罪的决定性因素是其早已产生的犯罪意图,警察的行为只是提供了其实施犯罪的有利场合与环境,目的是获取证据,擒获隐蔽的罪犯。由于避免了引诱清白者犯罪的弊端,所以世界上大多数国家,包括欧洲人权法院均对“提供机会型”诱惑侦查持肯定态度的。
二、诱惑侦查的实践区分
“犯意诱发型”的诱惑侦查和“提供机会型”的诱惑侦查在理论上较易界定,但在实践中如何区分二者的界限呢?笔者认为可以从三个方面来判断:
首先,从诱惑侦查的作用对象来看,有无明确的犯罪嫌疑人和充分怀疑理由是区分“犯意诱发型”和“提供机会型”诱惑侦查的先决性条件。笔者把这称之为“目标明确性原则”。如果侦查机关事先掌握了大量的线索,确定某人(也许是潜在的)有犯罪嫌疑,说明侦查机关的行为并非随意性,诱发犯意的危险性就降低了;反之,毫无根据地把某人确定为诱惑对象,就可能面临侵犯一个根本没有犯罪意图的清白者的声誉。
其次,从被诱惑者的主观方面来看,“提供机会型”诱惑侦查中的被诱惑者应当具有明显的犯罪意图(正在进行犯罪准备活动或正准备继续犯罪),这可以称为“犯罪倾向性原则”。当然,被诱惑者主观上有无犯意是较难判断的,但是主观犯意也会在不经意间通过外部行为暴露出来,例如在言语中流露出明确的犯罪预谋和计划,事先已作好进行犯罪的准备活动,或者有迹象表明其正在秘密从事犯罪。这就要求侦查机关在初步的侦查中掌握一定的证据材料,根据线索确定犯意是否已经产生。要注意避免一种思维定势,即把有过犯罪前科或者类似劣迹者都想当然地认为具有犯意,而应当具体的犯罪案件中具体分析,否则很容易走入“天生犯人”或“犯人无法矫正”的犯罪论误区。如果犯罪意图在诱惑前已经产生,即犯意是犯罪嫌疑人“自发性产生”而非经诱惑者“植入”的,受到诱惑后“一拍即合”,从而自觉实施犯罪行为的,我们就不能认为是“犯意诱发型”的诱惑侦查。
再次,从侦查者的行为强度来看,诱惑程度是否超过合理限度,是决定诱惑侦查属于何种类型的客观标准,此乃“行为适度性原则”。例如女警察假扮“女护士”对存在的犯罪嫌疑人进行诱惑侦查,如果该“女护士”身着性感暴露,并且用身体或语言进行挑逗引诱,致使被诱惑者受到巨大刺激而犯罪,则该诱惑侦查可以说超越了“提供机会”的限度。行为是否适度,可以以一般侦查行为的强度,普通人承受诱惑的能力等作为参照进行判断。
当然,由于我国刑事诉讼法并未作出如此详尽的规定,所以上述分类和判断标准只是从学理上进行研究得出的,但这并不妨碍暂且抛开法条的局限,就诱惑侦查的一些基本问题作出思考,并为刑事诉讼立法的完善提供一些有益的建议。
三、诱惑侦查的违法界线
通过上面的分析,我们已经基本上可以下结论:“提供机会”型的诱惑侦查基本上是合法的,而且考虑到目前与贩毒、行贿、组织 卖淫、伪造货币等犯罪斗争的严峻形势,应允许其使用;“犯意诱发型”的诱惑侦查则基本上是违法的。所以在此主要讨论“犯意诱发型”诱惑侦查的违法性及其法律后果问题。
笔者认为,“犯意诱发型”的诱惑侦查在侦查活动中虽然对侦破特殊案件发挥了较大作用,但从法律价值层面分析,它却存在着难以忽视的危险:
第一,“犯意诱发型”的诱惑侦查侵犯了公民的不受公共权力干涉的人格自律权。首先,从公民权利角度说,公民作为有理性的人,应被视为对自己行为的利益后果有着认识的,只要不触犯法律,他可以在社会容许的范围内依靠自律决定自己的行为,而排斥公共权力的任意干涉,所以代表国家的侦查机关不能毫无根据地对无罪的公民采取侦查手段。人格自律权作为公民的基本权利,在许多国家被规定为宪法权利(例如日本宪法第13条就明确规定了人格自律权),尽管在我国宪法中并无反映,但并不能因此无视其存在而任意侵犯;其次,从人性的弱点来说,不能否认人有七情六欲,有贪心,易受诱惑,甚至有犯罪的冲动,但只要不明确地表现为特定的犯罪意图,只要其行为对社会秩序并未造成任何妨碍,我们应允许任何人通过自律改正,如果利用人性的弱点而使其实施本来不会实施的犯罪,则无异于引诱清白的人犯罪,对社会的危害就大了。
第二,“犯意诱发型”的诱惑侦查突破了打击犯罪的底线,有陷人于罪的嫌疑。诚然,诱惑侦查手段的采用是为了侦破难以取证的案件,实现惩罚犯罪的目的,但是如果错误地使用了这种手段则又很可能走向它的反面。“国家只能打击和抑制犯罪而不是制造犯罪,这是国家行为的基本界限,也是任何公民行为基本界限。”[4]而在“犯意诱发型”的侦查中,政府充当了诱人犯罪的角色,无异于设置圈套,陷人入罪,显然背离了其打击犯罪、抑制犯罪的本职,违背了诱惑侦查的初衷。这种情形如果用中国一句古谚来反讽,倒是颇耐人寻味的——“只许州官放火,不许百姓点灯”。
第三,“犯意诱发型”诱惑侦查由于不要求掌握犯罪嫌疑人具有犯意的一定线索和证据,容易被侦查机关滥用,特别是受部门利益的驱动,而过分扩大犯罪的打击面。这里的利益驱动,并不一定是经济利益,更多的往往是社会治安的压力和上级部门的影响,如在一定时间破不了案显然会有一种“不利益”的后果,这有可能导致侦查机关不择手段,为求破案率而不顾侦查活动本身的合法性,甚至侦查机关知法犯法的事情也时有耳闻。这就误导了侦查活动的基本方向。
第四,从根本上说,犯意诱发型的诱惑侦查已经背离了现代诉讼(包括侦查活动)的公正价值,有损于侦查机关的道德责任,有损于国家机关的威信。它不仅违背了法律精神,也违背了社会的价值标准,必然会在社会上造成消极影响。丹宁勋爵曾言:“人身自由必定与社会安全是相辅相成的。……每一社会均须有保护本身不受犯罪分子危害的手段。社会必须有权逮捕、搜查、监禁那些不法分子。只要这种权力运用适当,这些手段都是自由的保卫者。但是这种权力也有可能被滥用,而如果它被人滥用,那么任何暴政都要甘拜下风。”[5]
四、违法诱惑侦查的后果
既然“犯意诱发型” 诱惑侦查是违法的,那么这种侦查活动将导致怎样的法律后果呢?日本诉讼法学者进行了深入的研究,大致有如下三种观点:(1)有的学者主张对通过违法的诱惑侦查获得的证据,应该适用违法收集证据排除规则;[6](2)有的学者认为,诱惑侦查违法的原因是程序不公正,应以违反正当程序为依据驳回公诉;[7](3)有的学者认为,诱惑侦查违法时,因为缺乏国家处罚的资格,所以应予免诉。[8]
应该说,诱惑侦查的违法性问题并非单纯地属于非法收集证据的问题,而是超越了证据可采性的更大问题,所以第一种观点未免有失偏颇。第二种观点和第三种观点的区别是,驳回公诉的判决在日本是形式判决,不适用一事不再理,而免诉判决属于形式判决还是属于实体判决在日本虽有争议,但一般认为它是发生一事不再理效力的。所以日本早稻田大学的田口守一教授认为,如果诱惑侦查违反程序的程度已经到了不允许行使国家刑罚权程度的话,可以通过一事不再理效力的免诉中止程序。[9]
在我国对诱惑侦查的研究中,实际上也存在诱惑侦查违法时的法律后果问题,但学者论及较少。而实务部门呢,一般是不加区分诱惑侦查的类型而采纳其获得的证据的;也有少数检察机关对公安机关采用诱惑侦查手段侦查终结的案件移送审查起诉时以“诱发犯罪”为由不予起诉,退回公安机关。虽然,公安机关使用诱惑侦查方法侦破案件在法律上没有直接的依据,但是检察机关的这种做法也是没有法律依据的,因为我国的法律及司法解释中均没有规定什么样的诱惑侦查是可以接受的,什么样的诱惑侦查是不可以被接受的。只是在理论界,有人分析后指出,对于“犯意诱发型”的诱惑侦查所取得的证据,应该不予采纳。[10]然而,这对于明确违法性的诱惑侦查的法律后果来说依然是不全面的。
笔者认为,对于“犯意诱发型”的诱惑侦查,基于本文前述的种种危害,权衡利弊,应当在刑事侦查活动中禁用,以免过分倾重打击犯罪而侵犯了基本的人权,因此,对于通过“犯意诱发型”诱惑侦查取得的证据,相应地就必须在刑事诉讼中排除;如果属重大违法(如引诱清白的人犯罪,陷无辜者入圈套)且达到了不允许行使国家刑罚权的程度,就应当不予受理(我国并未真正确立一事不再理原则),同时视违法情节的轻重追究有关责任人员的行政责任乃至刑事责任。对于“提供机会型”的诱惑侦查,由于其并不违法,考虑到打击犯罪的需要,可以采用,并可根据其收集的证据定罪处刑;但考虑到实际情况,在量刑时应适当从轻处罚。

*吴丹红(1978-),男,浙江义乌市人,中南财经政法大学九九级硕士研究生,研究方向为刑事诉讼法学。
参考文献:
[1] 李义冠:美国刑事审判制度[M]..北京:法律出版社,1999,48页。
[2] See Jerold H.Israel and Wayne R.Lafave,Criminal Procedure in a Nutshell ,West Group ,1993 ,5th Edition , P173-174.
[4] 龙宗智:上帝怎样审判[M].北京:中国法制出版社,2000,211页。
[5] [英] 丹宁勋爵:法律的正当程序[M].北京:法律出版社,1999年中译本,109页。
[6] (日)高田卓尔:刑事诉讼法[M].日本:青林书院,1984二订版,340页。
[7] (日)田宫裕:刑事诉讼法[M].日本:有斐阁,1996新版,70页。
[8] (日)铃木茂嗣:刑事诉讼法[M].日本:青林书院,1990改订版,63页。
[9] (日)田口守一:刑事诉讼法[M].北京:法律出版社,2000年中译本,63页。
[10] 刘善春、毕玉谦、郑旭:诉讼证据规则研究[M].北京:中国法制出版社,2000,216页。
原载《公安大学学报》2001年第6期




杭州市市区房改房上市交易管理试行办法

浙江省杭州市住房制度改革办公室


杭州市市区房改房上市交易管理试行办法
杭州市住房制度改革办公室
杭房改(1999)第6号文



第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》,规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为,促进房地产市场发展,盘活存量住房,满足居民改善居住条件的需要,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定,特制定本试行办法。
第二条 本办法所称的房改房包括:
(一)职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。
(二)职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房(安居房、解困房)等。
(三)国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。
第三条 上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证,权属清晰。
出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房,在同等条件下,原产权单位享有优先购买权。
第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市:
(一)已列入近期规划改造范围,户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。
(二)擅自改变房屋使用性质的房改房。
(三)党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。
(四)购房贷款尚未还清,所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房,经抵押权人同意转让的除外。
(五)职工原购公有住房时,经市房改办批准,与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议书中有其他约定条件的,从其约定。
(六)法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。
第五条 房改房上市交易的形式包括:转让(包括买卖、交换、赠与或其他合法方式)、抵押和租赁。
房改房转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条 房改房上市交易实行准入制度,按照“先评估,后交易”的原则办理。
第七条 职工、居民的房改房上市交易,不得造成该户职工家庭新的住房困难,交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。
第八条 职工、居民转让房改房按下列程序办理:
(一)由卖方向市房改办提出申请,领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》,经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具有关证明意见后,提交下列有效证件:
1.夫妻双方身份证及户籍证明复印件;
2.房屋所有权证原件、土地使用权证、契证复印件;
3.夫妻双方现有职级证明;
4.同户籍居住成年人共同签字同意转让的书面意见;
5.原购买公有住房或安居房、集资建房买卖协议书。
(二)市房改办负责对房改房上市交易申请的审核。在接受申请后,在5个工作日内完成核验有关证件。如申请上市的房改房不属上市范围的,应将审查决定的意见及时通知申请人;如同意上市,出具准予其上市交易的书面文件。
(三)市土地管理局在5个工作日内完成土地权属审查。
(四)凡符合上市交易条件的准予上市交易的房改房,由卖方向具有资质的评估机构申请住房价格评估。
(五)买卖双方签订契约。
(六)由买卖双方向市房地产交易管理所办理交易手续并提交《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》和房屋价格评估书,由市房管局房地产交易所核实申报价格。
(七)买卖双方按本办法第九条规定缴纳有关税费。
(八)买方在办理完交易过户手续后25个工作日内,向市房地产管理局领取房屋所有权证;市土地管理局在25个工作日内按照法定程序完成申请办理土地使用权证的变更手续。
第九条 职工、居民转让房改房,应按规定缴纳下列税费:
(一)土地收益金。暂按成交金额的1%(低于评估价的按评估价,下同)由卖方缴纳。
(二)根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加,按成交金额的5.55%(简称综合税率),由卖方缴纳。
(三)契税。按成交金额的3%计征,由买方缴纳。
(四)印花税。按成交金额的0.1%,由买卖双方各负担50%。
(五)房改房首次上市交易,免收交易手续费。
第十条 职工、居民出售房改房的收入,在按本办法第九条规定交纳税费后归个人所有。原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。
第十一条 职工、居民出售房改房时,应在办理交易手续的同时,按本办法第九条第二款的规定缴纳税款。该项税款须按有关规定及时缴交入库。
自交易之日起,至新购买住房交易过户或预(销)售商品房合同备案之日止,对前、后一年内重新购买的住房,且已按前款规定足额纳税的,其相当于税款金额部分可以区分不同情况进行处理:(一)新购房价款大于或等于出售房款的,予以全额退还;(二)新购房价款低于出售房款的,相当于新购房价款部分予以退还。除此以外,为鼓励房改房上市交易,市财政给予按转让房改房成交金额1%的补贴。
职工、居民申请退还上述款项时,应凭原始纳税凭证、新购住房付款凭证或预(销)售商品房合同,到市房地产交易管理所申请办理退款确认手续。办妥新购住房交易手续后,持经确认的退款凭证,到市房地产交易管理所办理退款。
市房地产交易管理所办理退款所需资金数额,由市财政按收支两条线的管理原则予以拨付。
第十二条 职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换,房改房按评估价计价,缴纳1%的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。
房地产开发企业置换所得的房改房,可作为商品房出售。
第十三条 房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换,在办理交易过户手续时,应各自按交易金额的1%缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。
第十四条 职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时,抵押权人有权依法处理所抵押的房改房,所得的价款在按本办法第九条规定缴纳税费后,优先受偿。
第十五条 出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续,并缴纳相关税费。
租金收入在扣除相关税费后归个人所有。
第十六条 房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的,一经发现,除追究直接当事人及所在单位责任外,还应视情节轻重,给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
违反本办法第四条的规定,将不准上市出售的房改房上市出售的,处以10000元以上30000元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第七条的规定,将已购房改房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十八条 各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本试行办法只适用于房改房首次进入市场,房改房转让以后再次进入市场交易的,按有关私房交易管理规定办理。
第二十条 本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。
第二十一条 本试行办法自公布之日起试行。


1999年6月11日