关于印发珠海市市属国有企业经营业绩考核办法的通知
广东省珠海市人民政府
关于印发珠海市市属国有企业经营业绩考核办法的通知
关于印发珠海市市属国有企业经营业绩考核办法的通知
珠府〔2005〕131号
各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
现将《珠海市市属国有企业经营业绩考核办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
珠海市人民政府
二○○五年十二月八日
珠海市市属国有企业经营业绩考核办法
第一章 总 则
第一条 为了切实履行企业国有资产出资人职责，维护所有者权益，落实国有资本保值增值责任，建立有效的激励和约束机制，促进企业可持续发展，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规以及中央、省属国有企业负责人经营业绩考核办法等文件精神，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于由珠海市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）直接履行出资人职责的国有及国有控股企业（以下简称企业）。其他市属国有企业的经营业绩考核，根据产权关系，按照下管一级的原则参照本办法执行。
第三条 本办法所称企业经营业绩考核是指通过建立科学、全面的考核指标体系，运用规范的综合考核方法，对企业一定期间内资产经营和资本营运的效率、效益和效果，进行定量分析，对企业实际状况和经营业绩做出综合评价。
第四条 企业经营业绩考核结果与企业负责人考核挂钩。
第五条 本办法考核的企业负责人是指企业下列人员:
（一）设董事会的国有独资公司董事长、总经理。
（二）国有独资企业和不设董事会的国有独资公司的总经理（总裁）。
（三）国有控股公司国有股权代表出任的正、副董事长,总经理。
副总经理的考核由企业董事会或经营班子及党委联席会议参照本办法及相关规定进行，考核结果报市国资委核准。
第六条 企业经营业绩考核工作应当遵循的基本原则：
（一）坚持从出资人的角度出发，以资产的安全性及企业盈利能力为重点的原则。
（二）分级管理、分类考核的原则。
（三）效益优先，兼顾公平的原则。
（四）共性指标与个性指标相结合的原则。
（五）横向比较与纵向比较相结合的原则。
（六）与发展规划和年度预算对接的原则。
第二章 经营业绩考核内容
第七条 企业年度经营业绩考核以公历年为考核期。
第八条 根据市属企业分类定级办法，按照企业性质、规模及不同行业资产经营水平等综合条件，将企业分类、分级、分档进行考核。
第九条 根据企业分类分别设置指标与权重，并按照企业特点设置经营难度调节系数。经营难度调节系数为0.8—1.2，由市国资委组织有关专家根据企业的行业特点、资产规模、经济效益及历史包袱情况等因素研究确定。
第十条 企业经营业绩考核主要包括以下几方面：
（一）企业的盈利能力。
（二）国有资本的安全性。
（三）企业抵御风险能力。
（四）资产营运的效率。
（五）企业持续发展的能力。
（六）企业年度目标的完成情况。
第三章 考核指标体系
第十一条 根据分类考核的原则，企业年度经营业绩考核指标体系包括反映企业经营效益的基本指标，反映企业资产营运及发展能力的比较指标，以及可根据企业所处行业特点和实际情况选用的行业分类指标（以下简称备选指标）。
第十二条 基本指标作为股东对企业进行基本评价的指标，主要采用反映企业盈利能力的净利润和净资产收益率两个财务指标进行考核。
比较指标作为企业跟全国同行业同规模企业进行比较的指标，主要采用反映企业资产营运及发展能力的财务指标进行考核。一般竞争性企业（简称A类企业）中一级一至三档选用盈余现金保障倍数、销售（营业）收入增长率指标；专营竞争性企业（简称B类企业）及区域垄断型企业（简称C类企业）选用总资产周转率、成本费用利润率指标。
备选指标作为企业根据所处行业特点及实际情况选择确定的行业分类指标，在附件一中选择确定两个指标进行考核。
A、B、C类企业中一级其他档及二级以下企业，其他类企业（简称D类企业）的年度经营业绩考核指标根据企业性质和工作要求另行约定。
第十三条 比较指标及备选指标的设置，根据企业分类、行业特点及企业所处发展时期与主导目标的不同，企业可提出建议，由市国资委作适当调整。
第十四条 基本指标以市国资委批复的年度企业财务预算相关数据为目标值；比较指标不下达目标值，以全国同行业同规模的标准值为目标值；备选指标以预算相关数据或全国同行业同规模的标准值为目标值，或按行业主管部门的要求确定。
第十五条 备选指标一经确定，一般不得更改。
企业的考核指标因政策性因素影响出现异常变动的可报市国资委，市国资委根据其影响程度予以修正。由于清产核资、资产重组等原因导致对企业的考核指标数据发生重大变化的，市国资委可以根据具体情况变更经营业绩目标的相关内容。
第十六条 市国资委对年度经营业绩目标执行情况实施动态监控。
（一）年度经营预算下达后，企业每半年将预算执行情况上报国资委。市国资委对年度经营业绩目标执行情况实施动态监控。
（二）建立重大安全生产事故、重大质量事故、重大经济损失、重大投融资和资产重组等重要情况报告制度。企业发生上述情况时，应当立即向市国资委报告。
第四章 考核程序
第十七条 企业年度经营业绩考核的程序：
（一）申报及核定备选指标。每年申报年度企业财务预算时，企业根据所处行业特点，在备选指标中选择两个指标（特定行业可选择其他量化分类指标），向市国资委提出备选指标建议，并将必要的说明材料报市国资委。市国资委根据宏观经济形势及所处行业的周期性特点，对企业选定的备选指标进行审核，并就有关内容同企业沟通后予以确定。
（二）企业申报考核资料。每年4月底之前，企业依据经审计的企业财务决算数据，对上年度经营业绩考核指标的完成情况进行总结分析，并将资产经营分析报告、年度合并会计报表、国有资本客观增减因素说明材料、中介机构出具的无保留意见审计报告及对考核数据的审核意见一式二份报市国资委。
考核中采用的财务数据，均为按照国家现行财务会计制度核算并经中介机构审计的数据。
（三）年度经营业绩考核指标完成情况的审定。市国资委依据经审计的企业财务决算报告和经审查的统计数据，结合企业资产经营分析报告，并听取监事会（财务总监）对企业的年度评价意见，对年度经营业绩考核指标的相关数据进行审定。
（四）年度经营业绩考核结果的测评计算。对企业年度经营业绩考核指标的完成情况进行测评计算，形成企业年度经营业绩考核结果。
企业年度经营业绩考核的综合得分=（基本指标得分+比较指标得分+备选指标得分）×经营难度调节系数。
（五）根据企业经营业绩考核得分，将企业经营业绩考核最终结果分为A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（较差）、E（差）五个级别。企业年度经营业绩考核计分方法详见附件二。
第五章 企业负责人经营业绩考核
第十八条 企业负责人经营业绩考核实行年度考核与任期考核相结合、企业经营业绩与企业负责人岗位贡献及民主测评结果相结合、结果考核与过程评价相统一、考核结果与企业负责人薪酬奖惩及任免适度挂钩的考核制度。
第十九条 企业负责人年度经营业绩考核内容：
（一）企业负责人年度经营业绩考核以公历年为考核期。
（二）根据企业年度经营业绩考核结果及企业负责人的经营业绩贡献率，形成企业负责人年度经营业绩考核结果。
企业负责人年度经营业绩考核的综合得分=企业年度经营业绩考核的综合得分×企业负责人经营业绩贡献率。
（三）企业负责人经营业绩贡献率的确定。
企业负责人经营业绩贡献率与企业负责人的岗位挂钩，并结合职工民主测评成绩在原岗位等级基础上增减。
（四）参与职工民主测评人员的构成、程序等按照相关文件及规定执行。
（五）根据企业负责人经营业绩考核得分，企业负责人年度经营业绩考核最终结果分为A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（较差）、E（差）五个级别。企业负责人年度经营业绩考核计分方法详见附件三。
第二十条 企业负责人任期经营业绩考核在企业负责人经营业绩年度考核结果基础上进行，任期考核主要考核国有资本安全性、增长能力、企业可持续发展能力、企业管理水平、综合社会贡献等内容。
企业负责人任期经营业绩考核的具体办法另行制定。
第六章 考核结果的运用
第二十一条 企业经营业绩考核结果的运用：
（一）作为核定企业职工工资总额的依据。
（二）作为企业经营班子和企业负责人年度考核的重要依据。
（三）作为被考核企业改进经营管理的参考资料。
第二十二条 企业负责人经营业绩考核结果的运用：
（一）作为企业负责人年度考核评价的重要依据。
（二）作为企业负责人薪酬兑现的依据。
（三）作为企业领导班子调整和企业负责人任免的依据。
第二十三条 根据企业年度经营业绩考核结果，形成对企业总体评价的企业经营业绩考核报告。企业经营业绩考核报告包括：
（一）企业的基本情况。
（二）考核的主要依据。
（三）考核指标的选用。
（四）考核的主要过程和方法。
（五）考核期间企业的生产经营情况和考核指标的实际情况。
（六）考核的结果和企业的经营效益状况、资产营运状况、偿债能力、发展能力和其他状况的评价。
（七）企业存在的问题和改进的建议。
第二十四条 企业经营业绩考核报告的运用：
（一）作为出资人评价企业经营状况及风险的重要依据。
（二）作为出资人进行国有经济结构调整及发展规划的重要依据。
（三）作为出资人进行国有企业改革及重组的重要依据。
第七章 附 则
第二十五条 企业必须严格按照国家会计制度编制合并会计报表，保证会计信息的真实性。企业虚报、瞒报财务状况经查实的，当年该企业经营班子及企业负责人的考核结果均为E级。事后查实企业虚报、瞒报财务状况的，除按照有关法律法规处理外，在任期考核时将企业经营班子及成员在虚报财务信息的年度的经营业绩考核分数调为E级，并扣回多兑现的奖励，追究法定代表人和有关人员的责任。
市国资委每年按一定比例抽查中介机构审计报告的质量。如发现中介机构的审计报告严重失实或中介机构与企业共同进行会计作假等情况，除向其行业协会通报相关情况外，建议今后不再聘请该中介机构对市属国有企业进行相关审计。
第二十六条 企业发生重大决策失误、重大政治责任事故、重大安全与质量责任事故、重大违法违纪案件、严重违反计划生育政策等给企业造成重大损失或严重不良影响的，除由有关部门依法处理外，对企业有关负责人依据其责任相应扣减经营业绩考核分数及年薪。
第二十七条 本办法由市国资委负责解释。
第二十八条 本办法自二○○五年一月一日起实施。之前相关的办法同时废止。
企业年度经营业绩考核指标体系及权重
项目
分类
（一）基本指标
（二）比较指标
（三）行业分类指标
指标名称
比重
指标名称
比重
指标名称
比重
A类一级一至三档企业
1、净利润（30）
50
1、盈余现金保障倍数（15）
30
根据备选指标确定两个指标，每个指标各占10
20
2、净资产收益率（20）
2、销售（营业）收入增长率（15）
B类及C类企业
1、净利润（20）
40
1、总资产周转率（15）
30
根据备选指标或特许经营权合同、年度预算等约定指标确定两个指标，每个指标各占15
30
2、净资产收益率（20）
2、成本费用利润率（15）
附件1
企业备选指标
一、A类一级企业
[二档]
（一）珠海格力集团公司
1.资本保值增值率
2.成本费用利润率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.流动资产周转率
6.应收帐款周转率
7.资产负债率
8.技术投入比率
9.上缴税利增长率
10.全员劳动生产率
[二档]
（二）珠海经济特区华发集团公司
1.资本保值增值率
2.成本费用利润率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.应收帐款周转率
6.资产负债率
7.上缴税利增长率
8.全员劳动生产率
9.商品房闲置率
[二档]
（三）珠海功控集团有限公司
1.资本保值增值率
2.成本费用利润率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.流动资产周转率
6.应收帐款周转率
7.资产负债率
8.技术投入比率
9.上缴税利增长率
10.全员劳动生产率
[三档]
（四）珠海市信禾运输集团有限公司
1.资本保值增值率
2.成本费用利润率
3.流动资产周转率
4.主营业务利润率
5.总资产报酬率
6.速动比率
7.应收帐款周转率
8.资产负债率
9.上缴税利增长率
10.全员劳动生产率
[三档]
（五）珠海市燃气集团有限公司
1.资本保值增值率
2.主营业务利润率
3.总资产报酬率
4.成本费用利润率
5.速动比率
6.资产负债率
7.总资产周转率
8.上缴税利增长率
9.全员劳动生产率
10.特许经营权合同或年度预算约定指标
二、B类一级企业
[一档]
（六）珠海市免税企业集团有限公司
1.资本保值增值率
2.销售（营业）收入增长率
3.流动资产周转率
4.应收帐款周转率
5.速动比率
6.资产负债率
7.上缴税利增长率
8.特许经营权合同或年度预算约定指标
[二档]
（七）珠海市港口企业集团有限公司
1.资本保值增值率
2.销售（营业）收入增长率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.速动比率
6.资产负债率
7.上缴税利增长率
8.全员劳动生产率
9.集装箱吞吐量
[二档]
（八）珠海九洲港务集团公司
1.资本保值增值率
2.销售（营业）收入增长率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.应收帐款周转率
6.资产负债率
7.技术投入比率
8.上缴税利增长率
9.全员劳动生产率
三、C类一级企业
[二档]
（九）珠海市供水总公司
1.资本保值增值率
2.销售（营业）收入增长率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.速动比率
6.资产负债率
7.上缴税利增长率
8.全员劳动生产率
9.特许经营权合同或年度预算约定指标
[二档]
（十）珠海市公共汽车公司
1.资本保值增值率
2.销售（营业）收入增长率
3.主营业务利润率
4.总资产报酬率
5.速动比率
6.资产负债率
7.上缴税利增长率
8.全员劳动生产率
9.特许经营权合同或年度预算约定指标
附件2
企业年度经营业绩考核计分试行方法
一、年度经营业绩考核的综合计分
企业年度经营业绩考核的综合得分=（基本指标得分+比较指标得分+备选指标得分）×经营难度调节系数。
二、企业年度经营业绩考核各指标的计分
（一）基本指标的计分
1.A类一级一至三档企业，基本指标基本分为50分。其中：
（1）净利润指标基本分为30分，企业完成目标值时，得基础分24分；超过目标值时，每超过3%，加1分，最多加6分；当实际值超出目标值达20%时，不得加分，反扣3分；低于目标值时，每低于3%，扣1分，最多扣6分。
（2）净资产收益率指标基本分为20分。企业完成目标值时，得基础分16分；高于目标值时，每高于0.5个百分点加1分,最多加4分；低于目标值时,每低于0.5个百分点扣1分,最多扣4分。
2.B类及C类企业，基本指标基本分为40分。其中：
（1）净利润指标基本分为20分，企业完成目标值时，得基础分16分；超过目标值时，每超过3%，加1分，最多加4分；当实际值超出目标值达20%时，不得加分，反扣2分；低于目标值时，每低于3%，扣1分，最多扣4分。
（2）净资产收益率指标基本分为20分。企业完成目标值时，得基础分16分；高于目标值时，每高于0.5个百分点加1分,最多加4分；低于目标值时,每低于0.5个百分点扣1分,最多扣4分。
（二）比较指标的计分
1.A类一级一至三档企业，比较指标基本分为30分。其中：
（1）盈余现金保障倍数指标基本分为15分，考核企业该指标达全国同行业同规模优秀值时得基本分15分；每高于目标值2时，加1分,最多加3分；每低于目标值2时,扣1分,最多扣3分。
（2）销售（营业）收入增长率指标基本分为15分，考核企业该指标达全国同行业同规模优秀值时得基本分15分；每高于目标值5个百分点时，加1分,最多加3分；每低于目标值5个百分点时,扣1分,最多扣3分。
2.B类及C类企业，比较指标基本分为30分。其中：
（1）总资产周转率指标基本分为15分，考核企业该指标达全国同行业同规模优秀值时得基本分15分；每高于目标值0.2次时，加1分,最多加3分；每低于目标值0.2次时,扣1分,最多扣3分。
（2）成本费用利润率指标基本分为15分，考核企业该指标达全国同行业同规模优秀值时得基本分15分；每高于目标值3个百分点时，加1分,最多加3分；每低于目标值3个百分点时,扣1分,最多扣3分。
（三）备选指标的计分
1.A类一级中一至三档企业，备选指标基本分为20分。每个单项指标的基本分为10分。
2.B类及C类企业，备选指标基本分为30分。每个单项指标的基本分为15分。
其中1、2中分类指标加分与扣分的上限与下限为该项指标基本分的20%。
（四）A、B、C类企业中一级其他档及二级以下企业，D类企业的指标及计分方法另行约定。
三、经营难度调节系数
经营难度调节系数由市国资委组织有关专家根据企业的行业特点、资产规模、经济效益及历史包袱情况等因素研究确定。
四、考核分级
企业年度经营业绩考核的综合得分，上限为100分。考核结果分为A（优秀）、B（良好）、C（一般）、D（较差）、E（差）五个级别。其中90分（含90）以上为A，80分（含80）以上为B，70分（含70）以上为C，60分（含60）以上为D，60分以下（不含60）为E。
虽达到A级分数但国有资本保值增值率低于100%的，不能评为A级，相应降为B级。
附件三
http://www.zhuhai.gov.cn/image20010518/7084.doc
西宁市物业管理办法
青海省西宁市人民政府
西宁市物业管理办法
西宁市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称使用人，是指房屋承租人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。
第二章 管理组织与职责
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的权利是：
（一）参加业主大会；
（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；
（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；
（四）参与管理有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产业主委员会。
物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。
第八条 新建商品住宅出售面积达到50％以上的公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举或罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理企业工作报告；
（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；
（五）对物业管理的其它重大事项作出决定。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程和业主公约。
第十三条 业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。
业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；
（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；
（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；
（九）业主大会赋予其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对业主和使用人具有约束力。
业主公约自业主大会审议通过之日起生效。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业必须依法注册登记，取得法人资格，并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。
外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应到工商行政管理部门领取营业执照，并经市房地产行政主管部门审核具备资质后，方可从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业具有以下权利：
（一）根据委托管理合同，对物业管理区域实施物管理；
（二）根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并进行索赔；
（四）依法开展多种经营和有偿服务。
第十九条 物业管理企业应当履行以下义务：
（一）履行物业委托管理合同；
（二）制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（五）接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查；
（六）对违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；
（七）接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道国办事处的监督、检查和指导。
第二十条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其它事项。
物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内，应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理服务的事项包括下列内容：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）保洁服务
（四）保安服务
（五）绿化管理
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料保管理
（八）其它事项
业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。
第二十二条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。
第二十三条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》，收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。
第二十四条 物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。
第二十五条 物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案，并向业主委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费用按实际结算；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物；
第四章 物业和使用与维修
第二十六条 商品房和公有住房出售时，应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金（以下简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。
商品房在销售时，购房者应当按购房款的2％缴纳维修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取维修基金，购房者个人按购房款的1％缴纳维修基金。
维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业所有，不计入房屋销售收入。
第二十七条 业主办理房屋所有权证时，售房单位应当将代收的维修基金移交市房地产行政主管部门代管。
业主委员会对维修基金具有支配权。
第二十八条 业主转让物业时，其物业维修基金帐户剩部分的费用不予退还，由受让人向转让人支付。
第二十九条 物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，交纳物业维修基金。
第三十条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担。
（一）自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）共用部位和共用设备的维修、更新费用，由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（四）共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全的，市房地产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第三十二条 物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位和共用设备；
（三）在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（七）排放有毒气体、液体；
（八）聚众喧哗；
（九）法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并对装修房屋活动进行指导和监督。
第三十四条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
第五章 前期物业管理
第三十五条 本办法所称前期物业管理，是指房屋出售后到业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理服务与费用，由房屋建设单位承担。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同、并报市房地产行政主管部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。
第三十六条 房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。
第三十七条 业主委员会成立后，房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要的资料。
第三十八条 建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十九条 房屋建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第六章 法律责任
第四十条 业主和使用人违反本办法第二十二条规定，不按约定交付物业管理费用的，物业管理企业可以责令限期缴纳，逾期仍不交付的，按合同的约定加收滞纳金。
第四十一条 未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的，由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。
第四十二条 物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款；情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十三条 房屋建设单位违反本办法第三十六条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款。
第四十四条 业主委员会作出的决定违反本办法规定的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十五条 业主和使用人违反本办法第三十二条规定的，由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。
第四十六条 市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所有单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十八条 本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市房地产行政管部门制定。
第四十九条 本办法法由西宁市房地产管理局负责解释。
第五十条 本办法自1999年9月1日起施行。
1999年7月20日
