北京市商品房销售价格管理暂行办法
北京市物价局 北京市计划委员会
北京市商品房销售价格管理暂行办法
北京市物价局 北京市计划委员会
第一条 为加强对本市房地产市场和商品房价格管理，规范商品房销售价格行为，维护交易双方的合法权益，根据国家计划委员会《城市房产交易价格管理暂行办法》和北京市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》等国家有关规
定，特制定本暂行办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事城市建设综合开发，经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。
第三条 商品房销售价格行为，应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。
商品房销售价格应以开发成本为基础，加合理利润、结合供求和国家有关政策制定。
商品房价格构成按物价部门有关规定执行。
根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数和应趋近于零。
第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
根据不同情况商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价，由市物价局、市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门审批。
第六条 普通商品住宅（不含公寓、别墅、四合院等高档商品住宅）实行政府指导价格，由市物价局、市建委会同市计划委员会（以下简称市计委）等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度末发布。
普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。
实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。
第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。
第八条 实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价局、市建委申报销售价格。
市物价局、市建委在收到正式报告后30个工作日内做出正式批复。
第九条 实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：
1、项目总说明（包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本税费报价表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管网综合图；
6、详细规划总平面图（含附属和配套工程明细）；
7、要求报送的其它有关文件和资料。
第十条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售（销售）价格向市物价局、市建委备案。
第十一条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：
1、项目总说明（内容同第九条有关规定）；
2、项目成本税费报价表；
3、计、建两委批准的商品房建设计划文件；
4、市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证；
第十二条 实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。
第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内应向市物价局、市建委备案。
第十四条 商品房销售实行明码标价，售房者必须备有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：
1、商品房使用面积单价和建筑面积单价；
2、楼层、朝向价格增减系数；
3、座落位置、房型简图、整套建筑面积（含比例分摊公用面积）和使用面积；
4、商品房价格外代收代付的具体收费项目（含分摊性的项目）与收费标准；
5、拟定的物业管理收费项目和标准。
售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。
第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收；属于分摊性质的，只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。
第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业性收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收
费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。
第十七条 商品房销售合同应标明销售价格，其它涉及价格（收费）的内容应写入合同有关条款或附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须履行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。
第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗购房者。
第十九条 销售商品房不得有下列行为：
1、不执行政府规定的价格（收费标准）擅自涨价或乱收费用；
2、采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本（费用），改为在价外另行收取；
3、违反代收代交规定，牟取非法利益；
4、不按规定实行明码标价；不按规定使用售房价格说明书、或者使用虚假手续、不规范的标价手段蒙骗购房者；
5、虚置成本、短给面积、进行价格欺诈的；
6、不按规定申报备案成交价格、预售价格的；
7、其它违反本办法的行为。
对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第二十条 本办法由市物价局负责解释。
第二十一条 本办法自1997年12月1日起执行。以往规定凡与本办法相抵触的以本办法为准。
1997年8月21日
民政部行政复议与行政应诉办法
民政部
民政部行政复议与行政应诉办法
民发[1999]123号
第一章 总则
第一条 为了防止和纠正违法或者不当的行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督民政行政机关依法行使职权，根据《中华人民共和国行政复议法》，结合民政部行政工作的实际情况，制定本办法。
第二条 民政部受理行政复议申请和组织审理行政复议案件，作出行政复议决定以及行政应诉工作，适用本办法。
第三条 纪检、监察、审计、信访等机构根据有关规定受理的案件或者申诉，不适用本办法。
第二章 行政复议范围
第四条 公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服可以向民政部申请行政复议：
(一)对民政部作出的具体行政行为不服的；
(二)对民政部与其他行政机关以共同名义作出的具体行政行为不服的；
(三)对法律、法规授权的，由民政部直接主管的组织作出的具体行政行为不服的；
(四)对省级人民政府民政部门作出的具体行政行为不服的；
(五)法律、法规规定可以向民政部申请行政复议的其他具体行政行为。
第五条 公民、法人和其他组织申请行政复议时，可以同时提出对该具体行政行为所依据的规定的审查申请。
第三章 行政复议申请与受理
第六条 民政部法规办公室具体办理行政复议与行政应诉事项，其主要职责是：
(一)审查行政复议申请；
(二)向有关单位和有关人员调查取证、查阅文件和资料；
(三)组织审理行政复议案件；
(四)拟订行政复议决定，制定行政复议决定书；
(五)受部长委托出庭应诉，并具体办理行政应诉有关事宜；
(六)组织行政复议和行政应诉工作人员培训；
(七)对民政系统的行政复议和行政应诉案件进行调查研究、统计分析。
第七条 各司(局)协助法规办公室具体办理主管业务范围内的行政复议和行政应诉有关事项，主要职责是：
(一)对民政部作出的具体行政行为提起的行政复议案件，相关业务司(局)应当自收到行政复议申请书副本之日起10日内，向法规办公室提交作出具体行政行为的有关材料和证据，并提出答辩书；
(二)各司(局)负责审查属于本部门主管业务范围内的行政复议申请，并在2日内向法规办公室提出是否受理的初步意见；
(三)各司(局)负责审理属于本部门主管业务范围内的行政复议案件，并提出行政复议初审意见书；
(四)因民政部作出的具体行政行为而引起的行政诉讼案件和经行政复议予以维持而申请人不服引起的行政诉讼案件的应诉工作，相关业务司(局)有关人员作为民政部诉讼代理人出庭应诉。
第八条 公民、法人和其他组织向民政部申请行政复议，应当自知道具体行政行为之日起60日内提出，但是法律规定的申请期限超过60日的除外。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
第九条 当事人口头申请行政复议，法规办公室应当制作行政复议申请笔录，申请人确认无误后，应当在笔录上签名或者盖章。
第十条 民政部应当自收到行政复议申请之日起5日内，对行政复议申请进行审查，决定是否受理。
第十一条 行政复议申请具有下列情形之一的，不予受理，并制作《行政复议不予受理决定书》送达申请人，《行政复议不予受理决定书》应当载明不予受理的理由。
(一)行政复议申请超过法定申请期限，无正当理由的；
(二)没有明确的被申请人的；
(三)没有具体的行政复议请求和事实根据的；
(四)不属于申请行政复议范围的；
(五)不属于民政部受理的；
(六)申请人已经向人民法院起诉，人民法院已经受理的；
(七)申请人已经向其他有权受理的行政机关申请行政复议的。
对于前款第(四)项不予受理的，应当告知申请人到有关机关申诉；对于前款第(五)项不予受理的，应当告知申请人到有权受理的行政机关申请复议。
第四章 行政复议审理与决定
第十二条 行政复议原则上采用书面审查的办法。但有下列情形之一的，法规办公室可以决定采取其他方式审理行政复议案件：
(一)主要事实不清，当事人双方争议较大的；
(二)当事人一方或者双方要求到民政部当面说明问题或者情况的；
(三)案情重大、影响面广或者书面行政复议不能有效解决行政纠纷的其他情形。
第十三条 民政部应当自受理之日起7日内将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者申请笔录复印件之日起10日内，向民政部提交作出具体行政行为的有关证据、依据和其他有关材料，并提出答辩书。逾期不答辩的，不影响行政复议。
第十四条 答辩书应当载明下列内容：
(一)被申请人的名称、地址，法定代表人的姓名、职务；
(二)作出具体行政行为的事实依据及有关的证据材料；
(三)作出具体行政行为所依据的法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令；
(四)作出答辩的日期。
答辩书应当加盖被申请人的印章。
第十五条 对被申请人作出的具体行政行为，应当审查以下内容：
(一)是否超越或者滥用职权；
(二)所认定的事实是否清楚，证据是否确凿；
(三)适用的依据是否正确；
(四)程序是否合法；
(五)内容是否适当。
第十六条 申请人同时提出对具体行政行为所依据的规定进行审查的，应当审查规定的内容是否与法律、法规相抵触。
对该规定民政部有权处理的，应当在30日内处理；无权处理的，应当在7日内按法定程序转送有权处理的行政机关处理。处理期间，中止对具体行政行为的审查。
第十七条 法规办公室应当认真审查行政复议材料，有下列情形之一的，应当进行实地调查：
(一)案情比较复杂，影响较大的；
(二)证据与当事人陈述有较大差异的；
(三)可能引起行政诉讼的。
第十八条 行政复议人员进行调查时，应当制作调查笔录，经被调查人确认无误后，由被调查人、调查人签名或者盖章。
第十九条 行政复议决定作出以前，申请人撤回行政复议申请，经说明理由，民政部记录在案，可以撤回。
第二十条 申请人在申请行政复议时一并提出行政赔偿请求的，经审理决定给予当事人赔偿的，赔偿费用由民政部行政经费列支。
第二十一条 行政复议决定书由部长签发；重大、复杂的行政复议案件或者经行政复议拟撤销具体行政行为所依据的规定的案件，行政复议决定应当经部务会议或者部长办公会议讨论通过。
第五章 行政应诉
第二十二条 民政部行政诉讼代理人由法规办公室或者有关司(局)推荐，报部长决定。
法规办公室根据部长的决定，为诉讼代理人办理授权委托书。
第二十三条 对民政部作出的具体行政行为直接引起的行政诉讼，相关司(局)应当在收到起诉状副本之日起5日内拟出答辩书，连同作出具体行政行为的有关证据和材料送法规办公室，经审核后，报部长签发。
第二十四条 对民政部作出的具体行政行为经行政复议维持原具体行政行为引起的行政诉讼，适用第二十三条。
第二十五条 对申请人提出的行政复议申请，民政部经行政复议改变或者撤销原具体行政行为，当事人不服又引起的行政诉讼，由法规办公室起草答辩书，报部长签发。
第二十六条 法规办公室应当在收到起诉状副本之日起10日内，将答辩书和有关材料或证据提交人民法院。
第六章 附则
第二十七条 民政部送达行政复议决定书，可以直接送交受送达人，也可以委托受送达人所在地的民政部门或者其他组织代为送达，或者邮寄送达。
第二十八条 行政复议案件审理完毕，法规办公室应当将案件文书立卷归档。
第二十九条 民政部法规办公室工作人员在行政复议活动中，徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的，根据情节轻重，依法给予行政处分。
各司(局)有关人员不按本办法规定的期限提出行政复议是否受理意见、提交作出具体行政行为的有关材料和证据，并提出答辩书的，根据情节轻重，依法给予行政处分。
第三十条 民政部受理行政复议申请，不得向申请人收取任何费用。
民政部行政复议与行政应诉活动所需经费，由民政部行政经费列支。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。
附件一： 民政部行政复议文书格式及使用说明
《中华人民共和国行政复议法》明确规定了在行政复议工作中使用三种法律文书，即：行政复议申请笔录、行政复议不予受理决定书、行政复议决定书。为了进一步规范我部的行政复议工作，根据《中华人民共和国行政复议法》和《民政部行政复议与行政应诉办法》的规定，对上述三种行政复议文书的格式和使用作如下规定：
(一)行政复议申请笔录
本复议文书是我部行政复议工作人员记录公民、法人或者其他组织口头向我部申请行政复议的法律文书，分为公民口头行政复议申请笔录和法人、其他组织口头行政复议申请笔录两种。它主要由复议参加人的基本情况、案由、复议请求、事实与理由、签字(盖章)和附项等部分组成。
1．复议参加人的基本情况。应当记录申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址、联系电话、通讯地址(法人或者其他组织的名称、地址、邮编，法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系电话)；被申请人的名称、地址。
2．案由。应当记录申请人申请复议的具体行政行为的内容和作出日期。
3．复议请求。应当记录申请人申请复议的明确要求，是要求变更、撤销被申请人的具体行政行为，还是要求被申请人在一定期限内履行法定职责。
4．事实与理由。应当记录申请人叙述的全部案件事实、证明所述事实的各种证据及申请人认为被复议具体行政行为违法或者不当的事实和法律依据。
5．签字(盖章)。应当由申请人亲自签字(盖章)并书写签字日期。
6．附项。应当记录申请人向我部提供的有关材料的名称及份数。
此外，记录人应当写明记录的时间、地点并签名。
本文书一式两份，一份送被申请人，一份存档。
(二)行政复议不予受理决定书
本复议文书是我部在接到申请人的复议申请后，经审查认为申请不符合法定条件，依法决定不予受理所使用的法律文书，由抬头、案由、理由、决定、落款五部分组成。
1．抬头，即申请人的姓名(名称)。
2．案由，即“申请人不服被申请人作出的何种具体行政行为的复议申请”。
3．理由，应当按照《民政部行政复议与行政应诉办法》第十一条的规定，写明不予受理的理由。
4．决定，即“根据《中华人民共和国行政复议法》第几条第几款的规定，决定不予受理。”
5．落款。应当写明作出不予受理决定的日期并加盖我部印章。
本文书一式三份，一份送申请人，一份送被申请人，一份存档。
(三)行政复议决定书
本复议文书是我部受理行政复议案件后，经过审理，根据事实和法律对被复议的具体行政行为作出处理所使用的法律文书，由七部分组成：
1．复议参加人的基本情况。应当写明申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址(法人或者其他组织的名称、地址，法定代表人或者主要负责人的姓名、职务)；被申请人的名称、地址，法定代表人姓名、职务。有代理人和第三人参加的，应分别写明。
2．申请复议的请求和理由。应当写明申请复议的时间，被复议的具体行政行为的内容和定出日期，并简要写明申请人根据何种理由提出何种请求。
3．认定的事实。应当写明我部经过审理认定的案件事实情况，做到认定事实确凿、全面，证据确实、充分，重点突出。
4．对被复议具体行政行为的分析。应当在认定事实的基础上，根据有关法律规定，对被复议具体行政行为作出全面分析，明确指出其是否违法。
5．复议结论。应当写明我部对被复议具体行政行为作出的明确结论及其法律依据。
6．告知权利。除法律规定为终局的复议决定外，应当向申请人告知如不服本复议决定享有依法向人民法院起诉或者向国务院申请最终裁决的权利。
7，落款。应当写明作出复议决定的日期并加盖我部印章。
本文书一式三份，一份送申请人，一份送被申请人，一份存档。
附件二： 中华人民共和国民政部行政复议申请笔录(公民)
编号：_______________
时间：______________地址：___________记录人：___________申请人姓名：_________性别：___________年龄：___________职业：__________住址：___________联系电话：___________通讯地址：_________邮编：_________被申请人名称：____________地址：______________
申请人不服被申请人_______年_____月_______日作出的__________________具体行政行为，现申请行政复议。
复议请求：
事实与理由：
申请人签字：
年 月 日
附：有关材料 份
附件三： 中华人民共和国民政部行政复议申请笔录
(法人或其他组织)
编号：_____________
时间：___________地点：__________记录人：_________申请人名称：__________地址：__________________邮编：___________
法定代表人(主要负责人)姓名：__________
职务：______________联系电话：________________
被申请人名称：_________地址：__________________
申请人不服被申请人________年_______月_______日作出的________________具体行政行为，现申请行政复议。
复议请求：
事实与理由：
申请人盖章：
年 月 日
附：有关材料 份
附件四： 中华人民共和国民政部行政复议不予受理决定书
民复不受字第××号
×××：
关于____________________的复议申请书，我部已经收悉。经审查： ________________________。
根据《中华人民共和国行政复议法》___________________规定，决定不予受理。
民政部
××××年××月××日
附件五： 中华人民共和国民政部行政复议决定书
民复决字第××号
申请人：
被申请人：
法定代表人：
申请人不服被申请人__________年________月________日作出的 _______________具体行政行为，以______________为由，于_______年 _______月_________日依法向我部申请行政复议，要求_________________。
现经我部审理查明：
我部认为：
根据_______________________规定，决定如下：
复议申请人对本复议决定不服的，可以在收到行政复议决定书之日起___________日内依法向人民法院起诉，也可以依法向国务院申请最终裁决。
民政部
××××年××月××日
