我国商业贿赂现状的法律分析
汪晶
『摘要』据国际机构透明组织（Transparency International）发表的报告显示，中国是目前世界上商业贿赂情况较为严重的国家之一，商业贿赂给我国的经济与社会带来了严重的危害。虽然对商业贿赂的规定在法律上并非空白，但是法律规范的零散性足不能应对如今商业贿赂现象的严重性与复杂性，随着国家对反商业贿赂的日益重视，出台一部真正意义上的反商业贿赂法是适时与必要的。
『关键词』社会危害；商业贿赂；构成要件；反商业贿赂法
The Legal Analysis about Commercial Bribery in China
Wang Jing
(Law School, Shanghai University of Finance &Economics, Shanghai, China)
Abstract: According to the report from international agency ——Transparency International, China is one of the more serious countries about commercial bribery problem in the present world .The commercial bribery has brought much serious harm to economy and the whole society. Commercial bribery is not blank in China’s legal system, but the legislation is scattered. Therefore it can not be applied to solve the more gravity and complexity phenomenon of the present commercial bribery. With the country’s attaching importance to the anti-commercial bribery, it is the time to legislate an anti-commercial bribery law.
Key words: Societal harms; Commercial bribery; Constituent conditions; Anti-commercial bribery law
2005年，全球最大的专业性诊断试剂公司——美国德普（DPC）在中国天津的子公司因为对中国的医院人员行贿而遭到了美国《反海外贿赂法》的制裁，受到高达480万美元的罚款。这样大型的跨国公司因为在中国行贿受到处罚已经不是第一次了，为什么以成熟的经营理念与方式营利的跨国公司也会走上行贿之路呢？最根本的原因是他们也融入了中国的本土观念，商业贿赂已经成为中国一些行业特别是医药行业中的“潜规则”，从业者已经陷入了“谁不给就出局”的“囚徒困境”。
一、商业贿赂在我国大行其道的原因及社会危害
（一）原因分析
据报道，2000年至2005年上半年，全国各级工商行政管理机关查处各类商业贿赂案件13606件，案值达52.8 亿元，罚没款约8.1 亿元。如果再加上那些尚未被查处的，商业贿赂在我国的严重性可见一斑，这种现象的出现有其深刻的原因。
1． 社会体制原因
可以说，商业贿赂是进入市场经济体制后才有的，在我国实行计划经济体制时期，企业在产品生产、销售和原材料供应等方面，全部由国家计划部门来安排。流通领域里，国营商业与供销部门均需严格按国家规定的进销差率进行，一直从货源供应到批发、零售的一系列流转活动。由于企业的产、供、销各环节均受国家计划调节，企业本无经营自主权，再加上国家对企业与市场又实行严格的行政管理，所以没有商业贿赂的必要性。但在市场经济体制下，企业有了经营自主权，产品的流转依靠市场的反应，为了使得自己的产品打入市场，获得更高的效益，一些经营者开始采用商业贿赂的形式，久而久之，在一些行业，商业贿赂成了大家心照不宣的事情了。另外，由于我国的市场经济发展又很不成熟，政府的干预较多且缺少透明度，在原料和辅助材料短缺的条件下，以各种手段获得行政的支持、获得项目、获得特许、获得物资成为必要和可能，这就为商业贿赂中更为严重的权钱交易打开了方便之门。
2． 思想认识原因
很多时候，企业在进行商业贿赂的行为时并没有认识到这种行为是法律禁止的，他们认为要使自己的产品推出市场就有必要给他人一些“好处”，这样的“好处”是约定俗成的。例如不少企业把法律明令禁止的回扣行为与正常折扣混为一谈。在工商部门查处时，拒不承认自己的回扣事实，对回扣造成的社会危害更是不以为然。有的企业甚至把工商部门的正常执法行为告上法庭。不仅企业对商业贿赂的认识模糊，整个社会对此的认识也是不清晰的，很多人虽然知道了有类似行为的发生，但他们也觉得这是正常的现象，不会因此而向工商部门举报或提供线索。
3． 法律制度原因
首先，在立法上，我国有关商业贿赂的法律法规主要是《反不正当竞争法》、《刑法》和国家工商行政管理局颁布的《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》，这些法律法规对商业贿赂的规定不仅零散而且简单，给那些想进行商业贿赂的人有了可趁之机。其次，在执法方面存在多头执法的情况，有时候几个部门都对商业贿赂进行管理，有时却没有一个部门理睬，使很多商业贿赂不能被惩处，这在客观上助长了商业贿赂的盛行。第三，在司法上，主要是当商业贿赂严重到触犯刑法时，由于取证难等原因，使商业贿赂在定罪量刑上出现了疑难。可见，我国对商业贿赂在法律方面是存在较大的缺陷与漏洞的。
（二）商业贿赂的社会危害
1．商业贿赂作为一种不正当的竞争方式，首要的危害就是破坏了正常的交易秩序，阻碍了市场竞争机制正常地发挥。它使在经营中坚持诚实信用原则的企业在竞争中处于劣势，影响了企业生产、技术的进步和产品质量的提高，妨碍了经济的健康发展，影响社会生产力的进步。
2．商业贿赂的存在令经营者将成本转嫁给消费者，使得本来就处于弱势的消费群体增加负担；更为严重的是商业贿赂会使一些劣质产品流入市场，损害了消费者的合法利益，特别是在医疗行业，更会损害消费者的健康乃至生命。
3．商业贿赂使很多交易转为地下，造成国家税收的大量流失。据有关部门资料显示，建筑企业每年的经营费用约占营业额的2%至3%，而其正常的费用范围仅仅在0.3%至0.5%之内。在全国药品行业，由于商业贿赂每年流失的国家资产即达7.72 亿元，约占全国医药行业全年税收的16%。
4．商业贿赂中的权钱交易加剧了社会腐败的泛滥，为犯罪的滋生提供了温床。有人行贿就必然有人受贿，在我国受贿的主要人员还是那些有着公共权力的人，商业贿赂使得这些人可以不顾法律走上犯罪的道路。厦门远华特大走私案就是一个典型范例，案件中共有600多个涉案人员被审查，近300人被追究了刑事责任。其中，有近200名党政机关和行政执法部门的干部受到党纪政纪处分，近150名党政干部被追究了刑事责任。
5．商业贿赂之风越吹越大，削弱了我国吸引外资的能力，破坏了我国的国际形象。就“德普”事件来看，德普公司因为行贿受到了严厉的处罚，但是受贿的我国医院却未有惩处，这必然令外国企业觉得进入中国市场的尴尬。一方面，要进行商业贿赂才能在中国更好的发展，另一方面却又要时刻担心会受到自己本国反海外贿赂法律的重惩。
二、我国现行法律法规对商业贿赂的规定
1993年的《反不正当竞争法》首次规定了商业贿赂是应被禁止的不正当行为，但未在法律中使用“商业贿赂”一词，并且规定也相当简单与模糊。为此，1996年国家工商行政管理局颁布了《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》（以下简称《暂行规定》），其中首次明确使用了“商业贿赂”一词，并对相关概念有较为明晰的规定，因此本文将对《暂行规定》中的商业贿赂作一阐述。
（一）商业贿赂及其构成要件
《暂行规定》第2条第2款规定，商业贿赂是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为。该定义较为准确与简洁，但对以排斥竞争对手获得交易机会这一商业贿赂的本质特征却未能在定义中予以揭示。另外从狭义来看这里的商业贿赂仅指商业行贿，此亦可用反证法说明之，即如果将《暂行规定》对商业贿赂的定义中“贿赂”换为“受贿”，是显然无法理解。另外商业受贿的目的并非为了占领市场，获取竞争优势，只是为了满足自己经济的或非经济的各种需要，其行为本身不具有反竞争性。因此它不构成竞争法上的商业贿赂，原则上应由其他法律如行政法、刑法来调整。由此可知，竞争法意义上的商业贿赂一般仅指商业行贿。 当然，由于行贿与受贿是一个事物的两个方面，两者必定是相互关联甚至是互为前提的，司法实践中若人为地将两者割裂开来显然是教条主义，也不利于司法救济。因此《暂行规定》特设专条明确两者可并案处理。 但笔者这里对商业贿赂的定义是作广义理解的，此也可以是为了行文的方便。
从定义来看，商业贿赂的构成要件包括：（1）主体是行贿者和受贿者，很明显行贿者是经营者，包括从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人。其中法人不限于企业法人，还包括依法从事经营活动的事业法人、社会团体法人；其他经济组织是指依法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的经济组织；个人包括作为经营者的个人，例如个体工商户等。对于受贿者条文中虽没有明确规定，但是根据定义可以界定为“对方单位或者个人”。值得注意的是这里的“对方单位或者个人”并不局限于交易行为的对方单位或个人，还包括有关交易关系以外的单位或个人，甚至可以包括政府机构及其官员。 （2）主观上必须是故意，其目的是获得交易机会或更多利益，并排除诚实的同行竞争者。如果贿赂的目的不是销售或购买商品，如为了解决户口、私放罪犯而行贿受贿等就不是商业贿赂。（3）客体也就是商业贿赂采取的手段即表现形式，《暂行规定》中明确了财物和其他手段，这在下文中具体介绍。（4）客观后果是造成了市场的不公平竞争，扰乱了正常的经济秩序，损害了诚实经营的经营者的利益和广大消费者的利益。
（二）商业贿赂的表现形式
《暂行规定》中明确了商业贿赂的手段即表现形式包括两类，财物及其他手段，财物是指现金和实物，包括经营者为销售或者购买商品，假借促销费、宣传费、赞助费、科研费、劳务费、咨询费、佣金等名义，或者以报销各种费用等方式，给付对方单位或者个人的财物。 其他手段，是指提供国内外各种名义的旅游、考虑等给付财物以外的其他利益的手段。这里主要介绍几种实践中常出现的且在《暂行规定》中明确列举的：
1．回扣
《暂行规定》第5条将回扣定义为“经营者销售商品时在帐外暗中以现金、实物或者其他方式退给对方单位或者个人的一定比例的商品价款”。这里强调的是“帐外暗中”，它是一个不能分割的特定术语，其实质涵义归根结底是不在法定帐上依法记载。 这也是与折扣相区分的重要点。还要注意的是回扣的主体只是经营者中的销售者，回扣的收受人只是“对方单位或个人”，不包括第三人，否则可能系一般意义上的商业贿赂或佣金。另外作为回扣的客观方面的手段只能是财物，不应包括其他非物质利益。因为回扣的本质在于“回”，即系由对方支付的价款(或变相的价款)中按一定比例列支的，显然已是用货币作了衡量，因而只能是现金或有价物，若将无法用货币形式折算的非物质利益纳入其中，则必然造成概念的混乱。 因此《暂行规定》中将回扣的表现形式界定为“现金、实物或其他方式”是有不妥之处的。
2．折扣
根据《暂行规定》，折扣即“商品购销中的让利，是指经营者在销售商品时，以明示并如实入帐的方式给予对方的价格优惠，包括支付价款时对价款总额按一定比例即时予以扣除和支付价款总额后再按一定比例予以退还两种形式。”反映在会计制度上就是商业折扣和现金折扣。折扣和回扣虽然在形式上相似，但是二者的性质是完全不同的，折扣原则上是合法的，是一种商业惯例，但回扣都是非法的。一般都将帐外暗中作为区分折扣和回扣的关键，但在实践中很容易出现许多表面上取得合法形式的所谓“折扣”，他们的后果和回扣是一样严重的。因此折扣和回扣的本质区别在于折扣的给予是事出有因的，经营者之所以给消费者以折扣，是因为消费者也向经营者提供了实质意义上的利益，如老客户、现金支付等。除此而外，折扣通常发生在日常消费品领域，而回扣可以发生在各个领域和各个经济层次。 从这个意义上讲我国现有的法律规定是不完善的，对折扣应该有更为全面的规范，包括折扣的财务处理、确定折扣的比例，使折扣和回扣两者最本质的区别能真正体现出来。
3．佣金
《暂行规定》第7条规定了商业贿赂的另一种表现形式——佣金，“是指经营者在市场交易中给予为其提供服务的具有合法经营资格的中间人的劳务报酬。”这里首先涉及的是“中间人”的法律地位问题，从定义看“中间人”必须是具有合法经营资格的人，否则将直接构成一般意义上的商业贿赂。不具有合法经营资格的中间人为他人提供服务而收取佣金属无照经营。这是佣金与回扣、折扣的最大区别。另外收受佣金必须明示并如实入帐，但《暂行规定》对没有明示并如实入帐收受佣金的情况却没有说明，其实这种情况是比较复杂，因为它可能构成商业贿赂行为，也可以是违反财经纪律的行为，应进行个案分析。
4． 附赠
在商业领域附赠是被认为一种合法的促销手段，但若对其不加以规范仍会出现
商业贿赂的现象，因此《暂行规定》第8条对附赠作了规定。但没有界定附赠的涵义，按照通说，附赠是指经营者在商品交易中，附带地向交易对方无偿地提供一定数量的现金和物品的行为。附赠的对象既可以是经营者，也可以是消费者，从《暂行规定》来看只是限于经营者，对经营者向消费者的附赠是否为商业贿赂并没有规定。从近几年的商业实践来看，许多附赠行为都是经营者针对消费者而采取的，有些附赠的赠品价值往往和商品价格相差无己甚至高于商品价格，而消费者也是由于受到赠品的影响才去购买商品，这实际上对消费者已产生了不正当的引诱，使建立在质量、价格、服务基础上的竞争机制遭到破坏，影响了社会的公平竞争，其本质上和商业贿赂没什么区别。因此，我国法律非常有必要对向消费者进行附赠的行为也进行一定的规范。另外考虑到赠送小额广告礼品已成为商业惯例，对竞争秩序构不成危害，因此《暂行规定》对此作了例外处理。
三、我国反商业贿赂法的制定趋势
商业贿赂成为“潜规则”已经是不争的事实，越来越多的人也感觉到了商业贿赂带来的巨大危害，它虽然发生在经济领域，但却不会停步在经济领域。一个盛行商业贿赂的社会，绝不是一个规范的、有秩序的社会。为此，国家将2006年作为治理商业贿赂的关键一年。新年伊始，胡锦涛总书记在中央纪委六次全会上的讲话中，把开展治理商业贿赂作为当前反腐倡廉要重点抓好的六项工作之一加以强调。在随后的中央纪委公报中，将反商业贿赂作为2006年中央的反腐败重点。接下来的2月15日和24日，在不到10天的时间里，国务院总理温家宝两次对“治理商业贿赂”进行了部署。与此同时，一份由中央纪委负责起草，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《〈关于开展治理商业贿赂专项工作的意见〉的通知》下发到各部委和各省、市、自治区。为治理商业贿赂而由中央纪委牵头成立的“反商业贿赂领导小组”，其成员也由原来的18个部委扩充到22个部委。各地各部委齐声响应，打击商业贿赂之风呈现出如火如荼之势。商业贿赂的治理是困难的，需要各个方面的协调与配合，包括舆论的有效宣传，各行各业的专项治理等等，其中更重要的是法律的支持，虽然目前的《暂行规定》对商业贿赂有了界定，但其立法层次实在太低且内容不够全面完善，因此应当制定一部层次高内容全的反商业贿赂法，以维护正常的竞争环境。
因此可以借鉴国外的相关立法，对商业贿赂作更为全面的规定，明确商业贿赂的定义和构成要件，扩大受贿方的主体范围，不局限在国家工作人员，让那些处于灰色地带的医生等可以行使一些公共权力的人也能规定在反商业贿赂法中，这样才不会出现“德普”事件中的中国医院人员未受到严厉处罚的情况。其次，针对我国特有的多头执法的现象，应该在反商业贿赂法中加以明晰，未构成犯罪的商业贿赂由工商行政管理部门进行执法，构成犯罪的由检察机关进行统一立案侦察。另外，在法律责任方面可以实行更为严厉的处罚，民事责任、行政责任和刑事责任缺一不可，这可以使执法机关根据商业贿赂的性质和情节轻重，决定处罚的种类及方式，采取从较轻的行政处罚到民事责任直至提起刑事诉讼的具体措施。
从另一方面来说，随着我国经济“走出去”的步伐加快，会有越来越多的企业将经营活动扩展到海外。我国已经发生了通过贿赂行为与东道国官员进行勾结，取得某种当地身份，将国有资产或股份制企业的财产转移到境外的实例，这些行为对我国经济安全造成严重威胁。如果制定了海外反贿赂法，就可以对我国企业和个人及其境外分支机构、离岸公司进行及时有效的法律监管，杜绝上述情况发生，从而保护我国的经济安全。而目前我国的法律体系中尚无针对我国成员在经济活动中向国外主体行贿的规定，不能不说是一个欠缺。
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知
建设部
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知
各省、自治区建委（建设厅），直辖市房地局，计划单列市建委（房地局）：
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制，提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下：
一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1．参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60％以上，入住率或使用率达85％以上。
2．取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号一年以上。
3．物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4．物业管理企业无重大责任事故。
5．未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求，各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤消原称号的意见，报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作，各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后，1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附：1．全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2．全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表（略）
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
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|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1．按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2．已办理接管验收手续 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4．建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同，双方责权利明确 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 | 2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1．0，已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0．5，未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2．0，基本完善1．0，不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8．业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 | 2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10．物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1．0，主要检查：物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11．小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准，并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0．2；未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0．5，未制定考核办法扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12．物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0．1；着装及标志符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13．物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段，提高管理效率 | 2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14．物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1．0，未执行0；公开1．0，未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设 |
| |15．房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成 | |备大中修记录，共用设施设备的设计安装图 |
| |册，管理完善，查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16．建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册， | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17．建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2．0，值班制度不符合扣0．5，未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理， | |话扣0．5，发现一处处理不及时扣0．2，没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0．1 |
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| |18．定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上 | 2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣 |
| |19．建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及 | |1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1； |
| |时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 | |返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2， |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1．主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有 | |符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单 |
| |路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2．无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3．房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4．室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整 | |符合2.0，未按规定设置0；按规定设置，但不整 |
| |洁统一美观，无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5．封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面； | | |
| |除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6．空调安装位置统一，冷疑水集中收集，支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7．房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1．共用配套设施完好，无随意改变用途 | 1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2．共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5； |
| |记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6，每发现一处不符合扣0.2；遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4，每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3．室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空 | | |
| |管线，无碍观瞻 | 2 |符合2．0，发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4．排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1．0，发现一处堵塞或外溢扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5．道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路 | |通畅、平整1．0，发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0．2；发现井盖缺损或丢失扣0．6，路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0．4，发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6．供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0．6，|
| |染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合 | |发现一处不符合扣0．2；保障措施严格0．4，无|
| |卫生标准；制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0；水质符合卫生标准0．5，不符|
| | | |合0；有处理方案0．5，无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7．制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整； | | |
| |供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2．0，发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8．电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无 | | |
| |安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、 | | |
| |照明良好；制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2．0，发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9．三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1．0，不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；| | |
| |保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言 | |符合2．0，无专业保安队伍扣1．0，其它每发现|
| |语规范，认真负责 |2 |一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3．危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4．消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道 | | |
| |畅通；制订消防应急方案 |2 |符合2．0，每发现一处不符合规定扣0．5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0．5，基本完善0．3，不完善0；因管|
| |5．机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车 | |理责任造成车辆丢失扣0．5（管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0．1，出入无记录扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6．非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管| |符合2．0，制度不全或不落实的扣1．0，乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0．2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1．0，无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围，实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0．5，未实行标准化保洁的扣0．5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0．2，未达到垃圾日产日清 |
| |3．垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0．5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0．5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4．房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5．小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7．商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8．无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9．排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染|1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3．花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无| |长势不好扣1．0，其它每发现一处不符合扣0．2|
| |折损现象，无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4．绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．物业管理服务费用收缴率98％以上 |2 |符合2．0，每降低1个百分点扣0．5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．提供便民有偿服务，开展多种经营 |2 |符合2．0，基本符合1．0，不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3．本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1．0，持平0．5，亏本0 |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2．已办理接管验收手续 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4．建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同，双方责权利明确 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5．在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1．0，管理、使用、续筹不符合规定扣0．5，|
| |6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1．0，基本完善0．5，不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8．业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同， | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10．物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1．0，主要检查：物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11．工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0．2；未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0．5，未制定考核办法扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12．物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0．1；着装及标志符合0．3，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13．物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段，提高管理效率 | 1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14．物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0．5，未执行0；公开0．5，未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种 |
| |15．房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成 | |类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备 |
| |册，管理完善，查阅方便 | |大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0．1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16．建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
| |清册，查阅方便 | 1 |每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |17．建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、救助、建议、问询、 | |符合2．0，没有值班制度的扣0．5，未设服务电 |
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理， | |话扣0．5，发现一处处理不及时扣0．2，对报修 |
| |有回访制度和记录 | 2 |没有回访记录每次扣0．1 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18．定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征 | | |
| |求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％ | | |
| |以上 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| | | |建立并落实0．5，建立但未落实扣0．2，未建立扣 |
| |19．建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 | |0．5；及时率符合0．2，每降低1个百分点扣0．1； |
| |100％、返修率不高于1％，并有回访记录 | |返修率符合0．2，不符合0；回访记录完整0．1， |
| | |1 |记录不完整或无回访记录0 |
|--|--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
|二|房屋管理与维修养护 |11| |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．区内各建筑物标志明显，设立引路方向平面图 | | |
| |和路标，驻工业区各单位名录标识在区内明显位 | | |
| |置，企业铭牌及各类标识牌统一有序 |1 |符合1．0，发现一处标志不清或没有标志扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合1．0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用 |
| |象 |1 |途均扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱 | |符合2．0，房屋外墙是建材贴面的每发现一处脱 |
| |落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料 | |落扣0．2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁 |
| |的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和 | |扣0．2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0．2； |
| |乱悬挂现象 |2 |每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4．室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整 | |符合1．0，未按规定设置0；按规定设置，但不整 |
| |洁统一美观，无安全隐患或破损 |1 |齐或有破损每处扣0．1，有安全隐患每处扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5．空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无 | | |
| |锈蚀 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |6．区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超 | | |
| |出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊 | | |
| |及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 |1 |符合1．0，如发现一处不符合扣0．1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |7．楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破 | | |
| |损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、 | | |
| |开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好 |1 |符合1．0，发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |8．共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工 | | |
| |业原料、废料、杂物及违章占用等，天台隔热层无 | | |
| |破损 |1 |符合1．0，发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |9．房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 |1 |符合1．0，发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |10．机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度， | | |
| |无危及建筑结构的安全隐患 |1 |符合1．0，发现一处不符合扣0．5 |
|--|--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
|三|共用设备管理 |34| |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |（一）综合要求 |4 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检 | | |
| |查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制 | | |
| |度，并严格执行 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫 | | |
| |害发生，机房环境符合设备要求 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．配备所需各种专业技术人员，严格执行操作规 | | |
| |程 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4．设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 |1 |符合1．0，不符合0 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |（二）供电系统 |3 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并 | | |
| |按规定时间通知住用户 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严 | |符合1．0，临时用电措施或停电应急措施不符 |
| |格执行 |1 |合均扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．备用应急发电机可随时起用 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |（三）弱电系统 |2 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统 | | |
| |正常工作 |1 |符合1．0，发现一次不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并 | | |
| |按规定期限保存 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |（四）消防系统 |7 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐 | | |
| |全、完好无损，可随时起用 |1 |发现一处不符合扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能 | | |
| |及时处理各种问题 |1 |每发现一人不符合要求扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确 | | |
| |各区域防火责任人 |1 |符合1．0，责任人不明确每发现一处扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4．订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散 | | |
| |示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道 | |无应急方案扣0．5，各种标志每缺少一个及每 |
| |畅通无阻 |1 |发现一处不畅通扣0．1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5．工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严 | | |
| |格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |6．区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部 | |符合1．0，每发现一处安全隐患扣0．5，未签订 |
| |门签订消防责任书 |1 |消防责任书扣0．5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |7．集体宿舍消防、用电有严格的管理规定，室内电 | | |
| |线、插座安装规范，无安全隐患 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |（五）电梯系统 |5 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照 | | |
| |明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁 |1 |每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证 | | |
| |上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯 | | |
| |严禁载货 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4．运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达 | | |
| |现场维修 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5．运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 |1 |符合1．0，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |（六）给排水系统 |8 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1．建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户 | | |
| |安排合理的用水和节水计划 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2．设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏 |1 |每发现一处不符合扣0．2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3．按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消 | | |
| |毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员 | | |
| |健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 |2 |符合2．0，每发现一处不符合扣0．5 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |4．高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、 | |没有管理措施扣0．5，水箱周围每发现一处隐 |
| |水箱周围无污染隐患 |1 |患扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5．限水、停水按规定时间通知业主和使用人 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6．排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、 | | |
| |设备房无积水、浸泡发生 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7．遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无 | | |
| |大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制订事故应 | | |
| |急处理方案 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |（七）空调系统 |3 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不 | | |
| |超标，无严重滴漏水现象 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定 | | |
| |时间内到达现场维修 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |无应急处理方案扣1．0，有方案但不完善或执 |
| |3．制订中央空调发生故障应急处理方案 |1 |行不够的扣0．5 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |（八）供暖供气系统 |2 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行 | | |
| |正常；北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃ |1 |符合1．0，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 |1 |每发现一处不符合扣0．2 |
|--|----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|四|共用设施管理 |4 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．共用配套服务设施完好，无随意改变用途 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无 | | |
| |碍观瞻 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3．道路、楼道、大堂等公共照明完好 |1 |符合1．0，每发现一处不亮扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4．工业区范围内的道路通畅，路面平坦 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
|--|----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|保安及车辆管理 |9 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．工业区基本实行封闭式管理 |1 |符合1．0，每有一起不符合扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度； | | |
| |保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素， | |符合2．0，无专业保安队伍扣1．0，值班及巡逻|
| |言语规范，认真负责 |2 |记录等不规范每处扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3．结合工业区特点，制订安全防范措施，对货物（产 | |对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现 |
| |品、设备）出门实行凭证通行制度 |1 |一处无防范措施扣0．2，未实行通行制度扣0．5|
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4．进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象， | | |
| |不影响行人通行 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5．工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6．室内停车场管理严格，出入有登记 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7．非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管 | | |
| |理有序，停放整齐，场地整洁 |1 |符合1．0，基本符合0．5，不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8．危及人身安全处设有明显标志和防范措施 |1 |符合1．0，不符合0 |
|--|----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|六|环境卫生管理 |11| |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1．环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 |1 |符合1．0，每发现一处不符合扣0．2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2．清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的 | |未实行责任制的扣0．5，无专职清洁人员和责 |
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